Guides LMNP
Tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité LMNP : calcul des amortissements, choix du régime fiscal, déclaration pas à pas.
Calendrier fiscal LMNP 2026 : toutes les dates
En 2026, déposez votre liasse fiscale 2031/2033 avant le 5 mai et votre déclaration 2042 entre mi-mai et début juin selon votre département. La CFE se paie avant le 15 décembre. Anticipez pour éviter les majorations de 10%.
Passer du micro-BIC au régime réel LMNP en 2026
Pour passer du micro-BIC au régime réel, envoyez une lettre d'option avant le 1er février de l'année concernée (ou dans les 3 mois suivant le début d'activité). L'option est irrévocable pendant 2 ans puis reconduite tacitement.
Déficit LMNP : report et imputation en 2026
Le déficit LMNP est reportable sans limite de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC location meublée). Il ne s'impute pas sur le revenu global, contrairement au déficit foncier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit.
Formulaire 2031 LMNP : guide case par case (2026)
Le formulaire 2031 est la déclaration de résultat BIC pour les LMNP au régime réel. Cases essentielles : CA ligne 1 (loyers), résultat ligne 4 ou 5 (bénéfice ou déficit). Il doit être accompagné des annexes 2033-A à 2033-G.
Formulaire 2033 LMNP : annexes A, B, C, D expliquées
Les annexes 2033 accompagnent le formulaire 2031 pour les LMNP au régime réel simplifié. 2033-A = bilan, 2033-B = compte de résultat, 2033-C = amortissements, 2033-D = provisions et déficits. Seules A, B et C sont indispensables pour un LMNP classique.
Frais de notaire LMNP : déduction et amortissement
En LMNP au régime réel, les frais de notaire (7-8% dans l'ancien, 2-3% dans le neuf) peuvent être soit déduits immédiatement en charges, soit ajoutés au prix d'acquisition et amortis sur la durée du bien. La déduction immédiate est souvent plus avantageuse fiscalement.
LMNP en indivision : déclaration et fiscalité 2026
En indivision LMNP, chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus et charges selon ses droits (ex: 50/50). Chacun doit s'inscrire au Greffe avec son propre SIRET et déposer sa propre liasse fiscale 2031/2033. Le régime fiscal (micro ou réel) peut différer entre indivisaires.
LMNP vs LMP : différences et seuils 2026
Vous passez en LMP si vos recettes dépassent 23 000€/an ET représentent plus de 50% des revenus du foyer. Le LMP implique des cotisations sociales (~40%) mais permet d'imputer le déficit sur le revenu global et bénéficie d'une exonération de plus-value après 5 ans.
Location saisonnière LMNP : fiscalité et réglementation 2026
La location saisonnière relève du LMNP si le logement est meublé. Plafond de 120 jours/an pour les résidences principales. Déclaration en mairie obligatoire dans certaines villes. Le micro-BIC offre 50% d'abattement (ou 71% pour meublés de tourisme classés). Revenus > 23 000€ = régime réel souvent plus intéressant.
Plus-value LMNP : calcul et imposition à la revente
En LMNP, la plus-value suit le régime des particuliers : exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS). Les amortissements déduits ne sont PAS réintégrés dans le calcul, contrairement au LMP. Taux d'imposition : 19% + 17,2% = 36,2% avant abattements.
TVA et LMNP : exonération, récupération et cas particuliers
La location meublée LMNP est exonérée de TVA par défaut. Exception : les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme, affaires) permettent de récupérer la TVA sur l'achat (20%) en contrepartie de loyers soumis à TVA (10%). Engagement de 20 ans minimum.
Comment calculer l'amortissement LMNP en 2026
L'amortissement LMNP se calcule par composants : structure (50 ans), toiture (25 ans), installations (15 ans), agencements (10 ans), mobilier (5-10 ans). Sur un bien de 200 000€, cela représente environ 6 000€/an de charges déductibles.
Les charges déductibles en LMNP : Liste complète 2026
En LMNP réel, vous déduisez : intérêts d'emprunt (100%), taxe foncière, assurance PNO (150-300€/an), frais de gestion (8-10% des loyers), travaux d'entretien, charges de copropriété, CFE. Total moyen : 25-40% des loyers + amortissements.
LMNP : Micro-BIC ou Régime Réel ? Comparatif 2026
Le micro-BIC (abattement 50%) est avantageux si vos charges réelles sont inférieures à 50% des loyers. Au-delà de 15 000€ de recettes annuelles, le régime réel est souvent plus intéressant grâce aux amortissements. Seuil micro-BIC 2026 : 77 700€.
Première déclaration LMNP : Guide pas à pas 2026
Pour votre première déclaration LMNP : 1) Obtenir un SIRET via le formulaire P0i sous 15 jours après le début de location, 2) Remplir les liasses 2031 et 2033 avant mai, 3) Reporter le résultat sur votre déclaration 2042-C-PRO. Délai moyen : 15-20 minutes avec LMNP Facile.