Location saisonnière et LMNP
La location saisonnière (courte durée, type Airbnb, Booking, Abritel) est fiscalement une location meublée. Elle relève donc du régime LMNP si vous n'êtes pas professionnel.
Cas particulier : Les résidences services avec prestations para-hôtelières peuvent être soumises à TVA.
| Type de location | Durée type | Régime fiscal |
|---|---|---|
| Location classique | Bail 1 an | LMNP |
| Location saisonnière | Nuitées / semaines | LMNP |
| Location étudiante | Bail 9 mois | LMNP |
Source : Article 155 IV du CGI définissant les locations meublées
Réglementation : ce qu'il faut savoir
Déclaration en mairie
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et les zones tendues, vous devez :
- Déclarer votre meublé de tourisme en mairie
- Obtenir un numéro d'enregistrement (13 caractères)
- Afficher ce numéro sur toutes vos annonces
Villes concernées : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice, Nantes, Toulouse, Lille, Strasbourg, Montpellier...
Formulaire : Cerfa n°14004
Limite des 120 jours (résidence principale)
Si vous louez votre résidence principale :
| Règle | Détail |
|---|---|
| Maximum | 120 jours/an |
| Sanction | Amende jusqu'à 50 000€ |
| Contrôle | Via les plateformes (déclaration obligatoire) |
Cette limite ne s'applique pas aux résidences secondaires ou aux investissements locatifs purs.
Source : Article L324-1-1 du Code du tourisme
Changement d'usage (grandes villes)
Dans certaines villes, louer un logement en courte durée nécessite une autorisation de changement d'usage et parfois une compensation (achat de droits commerciaux).
| Ville | Règle principale |
|---|---|
| Paris | Compensation obligatoire (hors RP) |
| Lyon | Compensation dans certains arrondissements |
| Bordeaux | Autorisation préalable |
Renseignez-vous auprès de votre mairie avant de vous lancer.
Fiscalité de la location saisonnière
Micro-BIC
| Type de meublé | Abattement | Seuil 2026 |
|---|---|---|
| Meublé classique | 50% | 77 700€ |
| Meublé de tourisme classé | 71% | 188 700€ |
Exemple meublé classique :
- Revenus Airbnb : 15 000€
- Abattement 50% : -7 500€
- Base imposable : 7 500€
Exemple meublé classé :
- Revenus : 15 000€
- Abattement 71% : -10 650€
- Base imposable : 4 350€
Régime réel
Le régime réel permet de déduire :
| Charges déductibles | Exemple |
|---|---|
| Commission plateformes | 15% des revenus |
| Ménage / linge | Variable |
| Amortissements | 3-5% du bien/an |
| Assurance PNO | ~200€/an |
| Taxe foncière | Variable |
| Charges copro | Variable |
| Intérêts emprunt | Variable |
| Électricité, wifi | Si inclus |
Comparaison : quand passer au réel ?
| Revenus | Charges estimées | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|---|
| 15 000€ | 8 000€ | 7 500€ imposable | 7 000€ imposable |
| 15 000€ | 10 000€ | 7 500€ imposable | 5 000€ imposable ✅ |
| 15 000€ | 12 000€ | 7 500€ imposable | 3 000€ imposable ✅✅ |
Règle : Si charges + amortissements > 50% des revenus → régime réel avantageux.
Classement "meublé de tourisme"
Avantages du classement
| Avantage | Détail |
|---|---|
| Abattement micro-BIC | 71% (vs 50%) |
| Seuil micro-BIC | 188 700€ (vs 77 700€) |
| Exonération taxe séjour | Dans certaines communes |
| Visibilité | Étoiles officielles |
Procédure de classement
- Contacter un organisme de contrôle accrédité
- Visite du logement (environ 150-200€)
- Grille de 112 critères (équipements, services)
- Classement de 1 à 5 étoiles (valable 5 ans)
Liste des organismes : Atout France
Critères principaux
| Étoiles | Exigences |
|---|---|
| 1★ | Équipements de base, propreté |
| 2★ | + TV, équipement cuisine complet |
| 3★ | + Literie qualité, décoration soignée |
| 4★ | + Services haut de gamme, espace |
| 5★ | + Prestations luxe, conciergerie |
Obligations déclaratives
Transmission automatique par les plateformes
Depuis 2020, Airbnb, Booking et les autres plateformes transmettent automatiquement à l'administration fiscale :
| Information transmise |
|---|
| Identité du loueur |
| Adresse du logement |
| Revenus bruts perçus |
| Nombre de nuitées |
⚠️ Vous ne pouvez pas "oublier" de déclarer : le fisc sait déjà.
Déclaration des revenus
Comme pour toute location meublée :
| Régime | Déclarations |
|---|---|
| Micro-BIC | 2042-C-PRO (case 5ND ou 5NG si classé) |
| Réel | Liasse 2031/2033 + 2042-C-PRO |
Charges spécifiques à la location saisonnière
Commissions des plateformes
| Plateforme | Commission hôte |
|---|---|
| Airbnb | 3% (ou 14-16% si frais partagés) |
| Booking.com | 15-18% |
| Abritel/VRBO | 5-8% |
Ces commissions sont 100% déductibles au régime réel.
Frais de gestion
| Service | Coût type | Déductible |
|---|---|---|
| Conciergerie | 20-30% des revenus | ✅ Oui |
| Ménage | 30-60€/rotation | ✅ Oui |
| Blanchisserie | 10-20€/rotation | ✅ Oui |
| Consommables | Variable | ✅ Oui |
Assurance spécifique
L'assurance PNO classique ne couvre pas toujours la location saisonnière. Vérifiez :
- Couverture location courte durée
- Garantie des équipements
- Responsabilité civile locative
Plateformes comme Airbnb proposent une assurance incluse (AirCover), mais une assurance complémentaire est recommandée.
Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La location saisonnière est soumise à la CFE comme toute activité LMNP.
| Situation | CFE |
|---|---|
| Revenus < 5 000€ | Exonéré |
| Revenus ≥ 5 000€ | CFE due (150-500€ selon commune) |
| 1ère année d'activité | Exonéré |
Taxe de séjour
En plus des impôts, vous devez collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires.
| Type d'hébergement | Taxe/nuit/personne |
|---|---|
| Meublé non classé | 1 à 5% du prix nuitée |
| Meublé 1-2★ | 0,20€ à 0,75€ |
| Meublé 3★ | 0,50€ à 1,50€ |
| Meublé 4-5★ | 0,70€ à 3€ |
Les plateformes (Airbnb, Booking) collectent généralement la taxe de séjour pour vous dans la plupart des communes.
Erreurs fréquentes
- Dépasser les 120 jours en résidence principale : Risque d'amende 50 000€
- Oublier la déclaration en mairie : Amende jusqu'à 5 000€
- Ne pas afficher le numéro d'enregistrement : Amende jusqu'à 12 500€
- Sous-estimer les charges : Le régime réel est souvent plus avantageux
- Ignorer le classement : Perte de l'abattement majoré de 71%
En résumé
| Obligation | Détail |
|---|---|
| Déclaration mairie | Obligatoire si > 200 000 hab. |
| Numéro enregistrement | À afficher sur annonces |
| Limite 120 jours | Résidence principale uniquement |
| Fiscalité | LMNP (micro-BIC 50% ou réel) |
| CFE | Oui (sauf < 5 000€ revenus) |
| Taxe de séjour | À collecter (souvent via plateforme) |
Notre recommandation : Si vos revenus de location saisonnière dépassent 10-15 000€/an, le régime réel devient très intéressant grâce aux commissions déductibles et aux amortissements. LMNP Facile vous aide à calculer votre résultat fiscal optimal et génère votre liasse fiscale en quelques minutes.
Questions fréquentes
La location Airbnb est-elle du LMNP ?
Combien de jours maximum pour louer sa résidence principale ?
Faut-il déclarer sa location saisonnière en mairie ?
Quel abattement fiscal pour une location saisonnière ?
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