Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal permettant de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux comme l'amortissement du bien.

Combien coûte la déclaration LMNP avec LMNP Facile ?

La déclaration LMNP coûte 49€ par bien et par an, soit 4x moins cher que les solutions concurrentes qui facturent entre 200€ et 600€.

Comment fonctionne le calcul des amortissements ?

Nous calculons automatiquement l'amortissement par composants (structure, toiture, installations techniques, agencements) selon les durées légales, optimisant ainsi votre résultat fiscal.

Est-ce que je peux utiliser LMNP Facile pour plusieurs biens ?

Oui, vous pouvez déclarer plusieurs biens dans une même déclaration. Le prix reste 49€ quel que soit le nombre de biens.

Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel ?

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien, souvent plus avantageux au-delà de 15 000€ de revenus.

Dois-je envoyer ma déclaration moi-même ?

Oui, nous générons les liasses fiscales 2031 et 2033 pré-remplies. Vous les saisissez ensuite sur impots.gouv en suivant notre tutoriel vidéo (5 minutes).

LMNP : Micro-BIC ou Régime Réel ? Comparatif 2026 | LMNP Facile

Les deux régimes fiscaux LMNP

En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vous avez le choix entre deux régimes d'imposition :

Critère	Micro-BIC	Régime Réel
Seuil 2026	≤ 77 700€	Obligatoire au-delà ou sur option
Calcul	Abattement forfaitaire 50%	Charges réelles + Amortissements
Comptabilité	Aucune	Liasse fiscale obligatoire
Complexité	Très simple	Plus technique

Le Micro-BIC en détail

Fonctionnement

Vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire de 50% représentant vos charges.

Exemple :

Loyers perçus : 12 000€/an
Abattement 50% : 6 000€
Bénéfice imposable : 6 000€

Avantages

Simplicité : déclaration en 5 minutes
Pas de comptabilité à tenir
Pas de frais d'expert-comptable

Inconvénients

Abattement plafonné à 50%
Pas d'amortissement du bien
Pas de déduction des intérêts d'emprunt au-delà du forfait

Le Régime Réel en détail

Fonctionnement

Vous déduisez vos charges réelles ET l'amortissement de votre bien.

Exemple (même situation) :

Loyers perçus : 12 000€
Charges réelles : 3 500€
Amortissements : 6 500€
Bénéfice imposable : 2 000€

Charges déductibles

Intérêts d'emprunt
Taxe foncière
Assurance PNO
Frais de gestion
Travaux d'entretien
Charges de copropriété
CFE
Frais de notaire (déduction ou amortissement)

Avantages

Déduction de toutes les charges réelles
Amortissement du bien (charge non décaissée)
Possibilité de déficit (hors amortissements)
Report illimité des amortissements non déduits

Inconvénients

Comptabilité obligatoire
Liasse fiscale à produire
Plus technique (ou nécessite un outil/expert)

Comparatif chiffré : Quel régime choisir ?

Cas 1 : Peu de charges (bien ancien sans emprunt)

	Micro-BIC	Réel
Loyers	15 000€	15 000€
Charges	Forfait 50% = 7 500€	Réelles 2 000€ + Amort. 4 000€ = 6 000€
Bénéfice imposable	7 500€	9 000€
Meilleur régime	✅

Cas 2 : Charges élevées (bien récent avec emprunt)

	Micro-BIC	Réel
Loyers	15 000€	15 000€
Charges	Forfait 50% = 7 500€	Réelles 5 000€ + Amort. 8 000€ = 13 000€
Bénéfice imposable	7 500€	2 000€
Meilleur régime		✅

La règle des 50%

Le réel est plus avantageux si : Charges réelles + Amortissements > 50% des loyers

En pratique, avec l'amortissement, le régime réel est presque toujours plus intéressant dès que vos recettes dépassent 15 000€/an.

Simulation rapide

Pour savoir quel régime choisir, calculez votre ratio :

Ratio = (Charges réelles + Amortissements) / Loyers × 100

Si Ratio < 50% → Micro-BIC
Si Ratio > 50% → Régime Réel

Utilise notre comparateur gratuit

Plutôt que de calculer à la main, utilise notre comparateur Micro-BIC vs Régime Réel :

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Estimation automatique des amortissements
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👉 Comparer Micro-BIC et Régime Réel

Statistique : 78% des propriétaires LMNP avec emprunt économisent de l'impôt en passant au réel (source : analyse LMNP Facile 2025).

Comment passer au régime réel ?

Si vous êtes en micro-BIC

Envoyez une lettre d'option au SIE avant le 1er février
Le régime s'applique pour l'année en cours
L'option est valable 2 ans minimum, renouvelable par tacite reconduction

Guide détaillé : Passer du micro-BIC au régime réel LMNP

En résumé

Situation	Régime conseillé
Recettes < 10 000€, bien sans emprunt	Micro-BIC
Recettes > 15 000€	Régime Réel
Emprunt en cours	Régime Réel
Travaux importants	Régime Réel
Pas de temps pour la compta	Micro-BIC ou Réel avec LMNP Facile

Notre recommandation : Simulez les deux régimes avant de choisir. LMNP Facile calcule automatiquement votre économie d'impôt au réel.

Questions fréquentes

Quel est le seuil du micro-BIC en 2026 ?

Le seuil du micro-BIC pour les locations meublées est de 77 700€ de recettes annuelles en 2026. Au-delà, le régime réel est obligatoire.

Peut-on changer de régime fiscal en cours d'année ?

Non, le choix s'applique pour l'année entière. Pour passer au réel, il faut envoyer une lettre d'option avant le 1er février de l'année concernée. Le retour au micro-BIC nécessite de lever l'option.

Le régime réel est-il plus compliqué ?

Oui, il nécessite une comptabilité et une liasse fiscale. Mais des outils comme LMNP Facile automatisent tout le processus pour 49€, rendant le réel aussi simple que le micro-BIC.

Peut-on créer un déficit en LMNP ?

Oui, au régime réel, vous pouvez créer un déficit (hors amortissements) reportable sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes. L'amortissement, lui, ne peut pas créer de déficit mais est reportable sans limite.

Prêt à faire votre déclaration ?

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