Peut-on arrêter le LMNP ? Démarches et fiscalité

Oui, tu peux arrêter le statut LMNP à tout moment via une déclaration de cessation sur le guichet unique de l'INPI dans les 30 jours suivant la fin de ta location meublée.

Pourquoi arrêter le LMNP ? Les 3 cas de figure

Tu n'as pas besoin de justifier ton choix auprès de l'administration fiscale. L'arrêt de ton activité de Loueur en Meublé Non Professionnel intervient généralement dans trois situations précises.

1. La revente du bien immobilier

Tu vends ton appartement ou ta maison. La signature de l'acte authentique chez le notaire marque la fin de ton activité pour ce bien. Si c'était ton seul bien en LMNP, tu dois cesser totalement ton entreprise (fermeture de ton SIRET). Si tu en as d'autres, tu fais une simple modification pour supprimer cet établissement.

2. Le passage en location nue

Tu décides de louer ton bien sans meubles. Tu passes d'un bail meublé (généralement 1 an) à un bail vide (3 ans). Fiscalement, tu bascules du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) vers celui des revenus fonciers. Ce changement de nature de location entraîne la cessation automatique de ton activité LMNP.

3. La reprise pour un usage personnel

Tu récupères ton bien pour y habiter (résidence principale) ou pour en faire ta résidence secondaire. Dès que le dernier locataire quitte les lieux et que tu cesses de proposer le bien à la location, le statut LMNP s'arrête de fait.

La procédure administrative : 60 jours chrono

L'arrêt de ton activité déclenche un compte à rebours fiscal. Tu as des obligations précises à respecter pour ne pas te retrouver avec des relances des impôts ou une CFE à payer l'année suivante.

Étape 1 : La radiation sur le guichet unique de l'INPI

L'ancien formulaire P0i papier n'existe plus. Tu dois te connecter sur le portail de l'INPI (procédures.inpi.fr). Tu sélectionnes ton entreprise via ton numéro SIREN et tu cliques sur "Cesser l'entreprise". Le délai légal est de 30 jours après la date effective de fin d'activité. Renseigne bien la date exacte : c'est elle qui fige tes obligations fiscales.

Étape 2 : La liasse fiscale de cessation

Si tu étais au régime micro-BIC, la démarche est basique : tu déclares ta cessation sur l'INPI et tu reportes tes derniers loyers sur ta prochaine déclaration de revenus. Si tu étais au régime réel simplifié (le choix de 90 % des loueurs pour éviter l'impôt), l'obligation est stricte. Tu as 60 jours après la date de cessation pour télétransmettre ta dernière liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes 2033) au Service des Impôts des Entreprises (SIE).

Cette liasse solde tes comptes. Elle déclare tes derniers loyers encaissés et tes dernières charges au prorata. Produire ce document comptable demande de la précision. Pour t'éviter de payer des centaines d'euros à un expert-comptable pour une simple clôture, LMNP Facile génère ta déclaration de cessation en 10 minutes pour 49 €. Tu obtiens ta liasse au format EDI, prête à être envoyée aux impôts.

Étape 3 : La déclaration de revenus personnelle

L'année suivant la cessation, lors de ta déclaration annuelle d'impôt sur le revenu (au printemps), tu devras reporter le résultat de ta liasse de cessation dans la case 5NA (bénéfice) ou 5NK (déficit) du formulaire 2042 C PRO.

Cas particulier : tu as plusieurs biens LMNP et tu n'en arrêtes qu'un

Si tu possèdes trois appartements en LMNP et que tu n'en vends qu'un seul, tu ne dois pas cesser ton entreprise. Ton SIREN reste actif. Sur le guichet unique de l'INPI, tu dois faire une formalité de modification (et non de cessation). Tu vas fermer uniquement l'établissement (le SIRET secondaire) correspondant au bien vendu. Côté impôts, ta prochaine liasse fiscale 2031 intégrera la sortie de l'actif de ce bien (formulaire 2033-C). Les amortissements liés à ce bien spécifique s'arrêtent à la date de la vente. Les autres biens continuent de générer des amortissements normalement.

Conséquences fiscales : ce que tu vas payer (ou perdre)

Arrêter le LMNP a un impact direct sur ta fiscalité. Voici les quatre points financiers à anticiper.

1. La plus-value immobilière : le gros avantage du LMNP

Si tu revends ton bien ou que tu le conserves pour ton usage personnel (changement d'affectation), tu relèves du régime des plus-values immobilières des particuliers (Article 150 U du CGI). C'est la force absolue du LMNP : les amortissements que tu as déduits pendant des années ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value. L'administration fiscale ne retient que le prix d'achat initial et le prix de revente.

Exemple chiffré de revente : Tu as acheté un appartement 150 000 €. Tu l'as loué en LMNP pendant 8 ans. Tu as passé 40 000 € d'amortissements (qui ont effacé tes impôts sur les loyers). Tu revends le bien 180 000 €. En LMNP, ta plus-value brute est de 30 000 € (180 000 - 150 000). Les 40 000 € d'amortissements sont ignorés. Avec 8 ans de détention, tu as un abattement de 18 % sur l'IR et 4,95 % sur les prélèvements sociaux. Tu paieras environ 9 300 € d'impôt sur la plus-value au moment de la signature chez le notaire.

2. Le sort des amortissements non utilisés (déficits)

Au régime réel simplifié, tu as sûrement accumulé un stock d'amortissements reportables (visibles sur ton annexe 2033-C). Mauvaise nouvelle : le jour où tu arrêtes ton activité LMNP, ce stock est définitivement perdu. Tu ne peux pas le conserver, tu ne peux pas l'imputer sur tes autres revenus, et tu ne peux pas l'utiliser pour réduire ta plus-value immobilière. C'est une perte sèche.

3. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

La CFE est due pour l'année entière si tu exerces l'activité au 1er janvier. Si tu arrêtes ton LMNP le 31 mai 2024, tu recevras ton avis de CFE complet en novembre 2024. Tu devras le payer dans un premier temps. Ensuite, selon l'article 1478 du Code Général des Impôts, tu as le droit de demander un dégrèvement au prorata temporis via ta messagerie sécurisée impots.gouv.fr. Dans notre exemple, tu demanderas le remboursement des 7 mois d'inactivité (de juin à décembre).

4. Le piège de la TVA pour les résidences services

Si tu as acheté un bien neuf en résidence de services (étudiante, tourisme, EHPAD) et que tu as récupéré les 20 % de TVA à l'achat, attention. La TVA t'est définitivement acquise au bout de 20 ans de détention. Si tu arrêtes le LMNP (ou que tu sors du bail commercial) avant ces 20 ans, tu dois rembourser l'État au prorata des années manquantes. Si tu arrêtes au bout de 12 ans, il te manque 8 ans. Tu devras rembourser 8/20ème de la TVA initiale aux impôts.

Comment gérer la transition vers la location nue ?

Si tu gardes le bien mais que tu passes en bail vide, tu dois clôturer ton SIRET LMNP comme vu plus haut. Dès le premier jour de la location nue, tes loyers deviennent des revenus fonciers. Tu ne pourras plus amortir le bien. Tu devras déclarer tes revenus sur le formulaire 2044 si tu optes pour le régime réel (pour déduire tes charges de copropriété, taxe foncière et intérêts d'emprunt), ou directement sur la 2042 si tu es en micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, applicable si tes revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000 €).

Avant de valider ta radiation sur l'INPI, vérifie que la date de fin de ton activité correspond exactement à la date de fin de ton dernier bail meublé ou à la date de signature de l'acte de vente. Une incohérence de quelques jours peut bloquer ta demande au greffe.