Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Un meublé de tourisme est un logement meublé proposé à la location à une clientèle de passage, pour des séjours courts (nuitées, semaines, mois). Le locataire n'y élit pas domicile.
C'est le cadre juridique de la location saisonnière, que vous passiez par Airbnb, Booking, Abritel ou en direct.
Ne pas confondre :
- Meublé de tourisme : location courte durée, clientèle de passage
- Location meublée classique : bail d'un an (ou 9 mois étudiant), résidence principale du locataire
Classé vs non classé : les différences
| Critère | Non classé | Classé (1 à 5 étoiles) |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC | 50% | 71% |
| Plafond micro-BIC | 77 700€ | 188 700€ |
| Exonération taxe d'habitation | Non | Oui (sous conditions) |
| Taxe de séjour | Forfaitaire | Proportionnelle au classement |
| Obligation déclaration mairie | Oui | Oui |
L'avantage fiscal du classement
L'abattement de 71% (au lieu de 50%) est l'avantage principal. Concrètement :
| Recettes annuelles | Micro-BIC non classé (50%) | Micro-BIC classé (71%) | Économie |
|---|---|---|---|
| 15 000€ | Imposé sur 7 500€ | Imposé sur 4 350€ | ~1 500€ |
| 30 000€ | Imposé sur 15 000€ | Imposé sur 8 700€ | ~3 000€ |
| 50 000€ | Imposé sur 25 000€ | Imposé sur 14 500€ | ~5 000€ |
Économie calculée à TMI 30% + 17,2% de PS.
Attention : Au régime réel, le classement n'apporte pas d'avantage fiscal supplémentaire. Vous déduisez vos charges réelles + amortissements quel que soit le classement.
Comment faire classer son meublé
La procédure
- Contactez un organisme accrédité par Atout France (liste sur atout-france.fr)
- Visite d'inspection : un inspecteur vérifie 112 critères
- Attribution des étoiles : de 1 à 5 étoiles selon le score
- Arrêté de classement : valable 5 ans
Les critères de classement
Les 112 critères couvrent :
- Surface minimale : 9m² pour une personne, 7m² par personne supplémentaire
- Équipements : literie, cuisine, sanitaires, chauffage
- Confort : isolation phonique, qualité du mobilier
- Services : draps fournis, ménage, accueil
| Étoiles | Positionnement | Exigences |
|---|---|---|
| 1 étoile | Économique | Équipements de base, propreté |
| 2 étoiles | Standard | Confort correct, mobilier en bon état |
| 3 étoiles | Confort | Bon niveau d'équipement, espace suffisant |
| 4 étoiles | Haut de gamme | Mobilier de qualité, prestations supérieures |
| 5 étoiles | Luxe | Prestations exceptionnelles |
Coût et durée
| Élément | Détail |
|---|---|
| Coût de la visite | 100€ à 200€ (selon l'organisme et la taille) |
| Durée de validité | 5 ans |
| Renouvellement | Nouvelle visite à l'échéance |
| Délai d'obtention | 2 à 4 semaines |
Déclaration en mairie
Obligation pour tous les meublés de tourisme
Tout meublé de tourisme doit être déclaré en mairie via le formulaire Cerfa n°14004. Cette obligation est distincte du classement.
| Information à fournir | Détail |
|---|---|
| Identité du loueur | Nom, prénom, adresse |
| Adresse du meublé | Adresse complète |
| Nombre de pièces et lits | Capacité d'accueil |
| Périodes de location | Dates prévisionnelles |
Zones tendues : autorisation de changement d'usage
Dans certaines communes (Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nice, et plus de 4 000 autres), la location saisonnière d'une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d'usage.
| Situation | Obligation |
|---|---|
| Résidence principale (< 120 jours/an) | Déclaration simple en mairie |
| Résidence secondaire en zone non tendue | Déclaration en mairie |
| Résidence secondaire en zone tendue | Déclaration + autorisation de changement d'usage |
La limite des 120 jours : Si le meublé est votre résidence principale, vous pouvez le louer en saisonnier jusqu'à 120 jours par an sans autorisation de changement d'usage.
Numéro d'enregistrement
De plus en plus de communes exigent un numéro d'enregistrement affiché sur les annonces en ligne (Airbnb, Booking). Ce numéro est obtenu lors de la déclaration en mairie.
Fiscalité du meublé de tourisme
Micro-BIC
| Type | Abattement | Plafond recettes |
|---|---|---|
| Meublé non classé | 50% | 77 700€ |
| Meublé classé | 71% | 188 700€ |
Régime réel
Au régime réel, pas de différence entre classé et non classé. Vous déduisez :
- Les charges réelles (intérêts, assurance, entretien, etc.)
- Les amortissements (bien, mobilier, travaux)
Quand le régime réel est plus intéressant
Même avec l'abattement de 71%, le régime réel peut être plus avantageux si vos charges réelles + amortissements dépassent 71% de vos recettes. C'est souvent le cas quand :
- Vous avez un emprunt en cours
- Vous avez réalisé des travaux importants
- Le bien est récent (amortissements élevés)
Taxe de séjour
Tous les hébergements touristiques sont soumis à la taxe de séjour, collectée auprès des voyageurs.
| Classement | Tarif par nuit et par personne |
|---|---|
| Non classé | Fixé par la commune (0,20€ à 4€) |
| 1 étoile | 0,20€ à 0,80€ |
| 2 étoiles | 0,30€ à 0,90€ |
| 3 étoiles | 0,50€ à 1,50€ |
| 4 étoiles | 0,60€ à 2,30€ |
| 5 étoiles | 0,70€ à 3,00€ |
| Palace | 0,70€ à 4,00€ |
Les plateformes (Airbnb, Booking) collectent et reversent automatiquement la taxe de séjour dans la plupart des communes.
Réforme 2024-2026 : ce qui a changé
La loi Le Meur (novembre 2024) a modifié les règles pour les meublés de tourisme :
| Élément | Avant | Après (2025+) |
|---|---|---|
| Abattement micro-BIC non classé | 50% | 30% (dans certaines zones tendues) |
| Plafond micro-BIC non classé | 77 700€ | 15 000€ (dans certaines zones tendues) |
| DPE obligatoire | Non | Oui (nouvelles locations) |
| Pouvoir du maire | Limité | Renforcé (quotas, interdictions) |
Le classement devient encore plus intéressant : les meublés classés conservent l'abattement de 71% et le plafond de 188 700€, même dans les zones tendues.
Erreurs à éviter
- Ne pas déclarer en mairie : Amende de 450€ (et jusqu'à 5 000€ en cas de fausse déclaration)
- Dépasser 120 jours sans autorisation : Amende de 10 000€ par logement
- Oublier le numéro d'enregistrement sur l'annonce : Amende de 5 000€
- Confondre classement et déclaration : Le classement est facultatif, la déclaration en mairie est obligatoire
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| Abattement non classé | 50% (micro-BIC) |
| Abattement classé | 71% (micro-BIC) |
| Déclaration en mairie | Obligatoire |
| Classement | Facultatif (mais avantageux) |
| Coût du classement | 100-200€ |
| Durée du classement | 5 ans |
| Limite résidence principale | 120 jours/an |
Notre recommandation : Si tu loues en saisonnier au micro-BIC, fais classer ton meublé pour bénéficier de l'abattement de 71%. Si tu es au régime réel, le classement n'a pas d'impact fiscal mais valorise ton bien.
Pour aller plus loin
- LMNP Airbnb / Location saisonnière — guide complet de la location courte durée
- Cotisations sociales LMNP — le seuil de 23 000€ et l'affiliation SSI
- Bail mobilité et LMNP — une alternative à la location saisonnière
- Comparateur Micro-BIC vs Réel — abattement 71% vs régime réel
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Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un meublé de tourisme ?
Quel est l'abattement pour un meublé de tourisme classé ?
Comment faire classer son meublé de tourisme ?
La déclaration en mairie est-elle obligatoire ?
Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer sur Airbnb ?
Peut-on cumuler classement tourisme et régime réel ?
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