Le LMNP est-il possible pour un non-résident ?
Oui. Un non-résident fiscal français peut louer un bien meublé en France sous le statut LMNP. La nationalité ou le lieu de résidence ne change rien au droit de louer en meublé.
Les revenus locatifs de source française sont imposables en France, même si vous résidez à l'étranger.
Imposition des revenus LMNP non résident
Le taux minimum de 20%
Contrairement aux résidents (imposés selon le barème progressif), les non-résidents sont soumis à un taux minimum :
| Tranche de revenus nets | Taux d'imposition |
|---|---|
| Jusqu'à 27 478€ | 20% |
| Au-delà de 27 478€ | 30% |
Ce taux s'applique au bénéfice net LMNP (après déduction des charges et amortissements).
Le taux moyen : une option à connaître
Si votre taux moyen d'imposition (calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux) est inférieur à 20%, vous pouvez demander son application. C'est avantageux si vos revenus globaux sont faibles.
Comment : Cochez la case correspondante sur votre déclaration 2042 et joignez un justificatif de vos revenus mondiaux.
Comparaison résident vs non-résident
| Bénéfice LMNP | Résident (TMI 30%) | Non-résident |
|---|---|---|
| 3 000€ | 900€ | 600€ (taux 20%) |
| 10 000€ | 3 000€ | 2 000€ (taux 20%) |
| 30 000€ | 9 000€ | 6 252€ (20% + 30%) |
Surprise : À revenus LMNP faibles ou moyens, le non-résident paie souvent moins d'impôt qu'un résident à TMI 30%.
Prélèvements sociaux : ça dépend du pays
Résidents UE / EEE / Suisse
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| CSG | 9,2% |
| CRDS | 0,5% |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% |
| Total | 17,2% |
Les résidents de l'UE, de l'EEE (Islande, Liechtenstein, Norvège) et de la Suisse paient les mêmes prélèvements sociaux que les résidents français.
Résidents hors UE
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| Prélèvement de solidarité | 7,5% |
Les résidents hors UE ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5% (au lieu de 17,2%). C'est un avantage significatif.
Récapitulatif par pays
| Pays de résidence | Impôt | Prélèvements sociaux | Total |
|---|---|---|---|
| France (résident, TMI 30%) | 30% | 17,2% | 47,2% |
| Allemagne, Belgique, Espagne (UE) | 20% | 17,2% | 37,2% |
| Royaume-Uni (hors UE post-Brexit) | 20% | 7,5% | 27,5% |
| États-Unis, Canada | 20% | 7,5% | 27,5% |
| Suisse | 20% | 17,2% | 37,2% |
| Émirats, Singapour | 20% | 7,5% | 27,5% |
Taux sur la base d'un bénéfice < 27 478€. Hors convention fiscale spécifique.
Les conventions fiscales
Principe : éviter la double imposition
La France a signé des conventions fiscales avec la plupart des pays. Le principe pour les revenus immobiliers est quasi universel :
- Les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien (France)
- Le pays de résidence accorde un crédit d'impôt ou une exonération pour éviter la double imposition
Méthodes d'élimination
| Méthode | Fonctionnement | Pays concernés |
|---|---|---|
| Crédit d'impôt | Votre pays réduit votre impôt local du montant payé en France | USA, Canada, UK, etc. |
| Exonération avec taux effectif | Les revenus français sont exonérés mais augmentent le taux d'imposition sur vos autres revenus | Allemagne, Belgique, etc. |
Conseil : Vérifiez la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence sur le site du Ministère des Finances ou consultez un fiscaliste international pour les situations complexes.
Obligations déclaratives
Les formulaires
| Formulaire | Contenu | Délai |
|---|---|---|
| 2031 + 2033 (A, B, C, D) | Liasse fiscale LMNP | Début mai |
| 2042 + 2042-C-PRO | Déclaration de revenus | Mi-mai à début juin |
| 2042-NR (si nécessaire) | Déclaration non-résident | En même temps que le 2042 |
Le Service des Impôts des Non-Résidents (SIPNR)
Votre interlocuteur fiscal est le SIPNR (ex-centre des impôts des non-résidents) :
- Adresse : TSA 10010, 10 rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand CEDEX
- En ligne : impots.gouv.fr (espace particulier, même avec une adresse étrangère)
- Téléphone : +33 1 72 95 20 42
Déclaration en ligne
Vous pouvez déclarer en ligne sur impots.gouv.fr avec votre espace particulier. La procédure est identique à celle d'un résident :
- Connectez-vous à votre espace particulier
- Lancez votre déclaration de revenus
- Cochez "Revenus industriels et commerciaux non professionnels"
- Remplissez les cases LMNP (5NA, 5NK, 5NY)
Représentant fiscal
Depuis 2015, les résidents de l'UE/EEE n'ont plus besoin de désigner un représentant fiscal en France. Les résidents hors UE/EEE doivent en désigner un si leurs revenus de source française dépassent certains seuils.
Le régime réel pour les non-résidents
Amortissements et charges
Le régime réel fonctionne exactement comme pour un résident :
| Élément | Traitement |
|---|---|
| Amortissements par composants | Identique |
| Charges déductibles | Identiques |
| Plafonnement des amortissements | Identique |
| Report de déficit | Identique (10 ans) |
| Report d'amortissements | Identique (illimité) |
Intérêt du régime réel pour un non-résident
Le régime réel est particulièrement intéressant pour les non-résidents car :
- Il réduit le bénéfice imposable (base des 20%)
- Il peut ramener le bénéfice à zéro (aucun impôt)
- Les amortissements fonctionnent de la même façon
Exemple : Loyers 12 000€, charges 5 000€, amortissements 7 000€ → Bénéfice = 0€ → Impôt = 0€ (même en non-résident).
Cas pratiques
Cas 1 : Expatrié aux États-Unis
Vous vivez aux USA et louez un appartement meublé à Paris (loyer 1 000€/mois).
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 12 000€ |
| Charges déductibles | −5 000€ |
| Amortissements | −7 000€ |
| Bénéfice imposable | 0€ |
| Impôt en France (20%) | 0€ |
| Prélèvements sociaux (7,5%) | 0€ |
| Total à payer | 0€ |
Pas de double imposition à gérer puisqu'aucun impôt n'est dû en France.
Cas 2 : Résident en Belgique avec bénéfice
Vous vivez en Belgique et louez un studio meublé à Lyon (loyer 600€/mois).
| Poste | Montant |
|---|---|
| Loyers annuels | 7 200€ |
| Charges déductibles | −3 000€ |
| Amortissements | −2 000€ |
| Bénéfice imposable | 2 200€ |
| Impôt en France (20%) | 440€ |
| Prélèvements sociaux (17,2% — UE) | 378€ |
| Total à payer en France | 818€ |
En Belgique, ces revenus seront exonérés (méthode de l'exonération avec taux effectif).
Erreurs à éviter
- Croire qu'un non-résident ne peut pas être LMNP : Faux, c'est parfaitement possible
- Oublier de déclarer en France : Les revenus de source française sont toujours imposables en France
- Appliquer le barème progressif : Les non-résidents sont au taux minimum de 20%/30%, pas au barème
- Payer 17,2% de PS en résidant hors UE : Le taux est de 7,5% seulement
- Ne pas vérifier la convention fiscale : Elle détermine comment éviter la double imposition
En résumé
| Question | Réponse |
|---|---|
| LMNP possible en non-résident ? | Oui |
| Taux d'imposition | 20% (30% au-delà de 27 478€) |
| Prélèvements sociaux (UE) | 17,2% |
| Prélèvements sociaux (hors UE) | 7,5% |
| Amortissements | Oui (identique au résident) |
| Service compétent | SIPNR (Noisy-le-Grand) |
Notre recommandation : Le LMNP est souvent encore plus intéressant pour un non-résident (taux 20% vs barème progressif, PS réduits hors UE). Le régime réel avec amortissements permet souvent de ramener l'impôt à zéro.
Pour aller plus loin
- Cotisations sociales LMNP — prélèvements sociaux UE vs hors UE
- Formulaire 2042-C-PRO — comment remplir ta déclaration de revenus
- Calcul des amortissements — identique pour résidents et non-résidents
- LMNP pour les nuls — guide complet pour débuter
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Questions fréquentes
Un non-résident peut-il être LMNP en France ?
Quel taux d'imposition pour un LMNP non résident ?
Un non-résident paie-t-il les prélèvements sociaux ?
Comment un expatrié déclare-t-il ses revenus LMNP ?
Peut-on bénéficier des amortissements en tant que non-résident ?
Y a-t-il un risque de double imposition ?
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