Qu'est-ce que l'amortissement LMNP ?
L'amortissement est une charge comptable qui représente la perte de valeur de votre bien immobilier et de son mobilier au fil du temps. En LMNP au régime réel, cette charge réduit votre bénéfice imposable sans sortie de trésorerie.
Chiffre clé : Sur un bien de 200 000€, l'amortissement représente environ 6 000€ de charges déductibles par an, soit une économie d'impôt de 1 800€ à 2 700€ selon votre tranche marginale (30% à 45%).
La méthode des composants
Depuis 2005, l'amortissement doit être calculé par composants. Chaque élément du bien a sa propre durée d'amortissement.
Répartition standard d'un bien immobilier
| Composant | Part du bien | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|---|
| Structure (gros œuvre) | 50% | 50 ans | 1% |
| Toiture | 10% | 25 ans | 0,4% |
| Installations techniques | 15% | 15 ans | 1% |
| Agencements intérieurs | 15% | 10 ans | 1,5% |
| Terrain | 10% | Non amortissable | 0% |
Important : Le terrain n'est jamais amortissable. Sa valeur (généralement 10-20% du prix total) doit être exclue de la base d'amortissement.
Amortissement du mobilier
| Élément | Durée | Taux annuel |
|---|---|---|
| Électroménager | 5 ans | 20% |
| Literie, canapé | 7 ans | 14% |
| Mobilier courant | 10 ans | 10% |
Exemple de calcul complet
Situation : Appartement acheté 200 000€ avec 10 000€ de mobilier.
Étape 1 : Exclure le terrain (15%)
- Base amortissable immeuble : 200 000€ × 85% = 170 000€
Étape 2 : Répartir par composants
| Composant | Base | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Structure (50%) | 85 000€ | 50 ans | 1 700€ |
| Toiture (10%) | 17 000€ | 25 ans | 680€ |
| Installations (15%) | 25 500€ | 15 ans | 1 700€ |
| Agencements (15%) | 25 500€ | 10 ans | 2 550€ |
| Mobilier | 10 000€ | 7 ans | 1 428€ |
| TOTAL | 8 058€/an |
Résultat : 8 058€ de charges déductibles chaque année, sans décaissement.
La règle du plafonnement
L'amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal. Il est plafonné à :
Amortissement déductible = Recettes - Charges déductibles
Exemple :
- Loyers perçus : 12 000€
- Charges (intérêts, taxe foncière, assurance) : 5 000€
- Amortissement calculé : 8 058€
Amortissement déductible = 12 000€ - 5 000€ = 7 000€
L'excédent (1 058€) est reporté sur les années suivantes sans limite de durée.
Les travaux : amortissement ou charge ?
| Type de travaux | Traitement |
|---|---|
| Entretien, réparation | Charge déductible immédiatement |
| Amélioration, agrandissement | Amortissement (10-15 ans) |
| Reconstruction | Amortissement (composants) |
Astuce : Les petits travaux (< 500€) peuvent être passés en charges directement pour simplifier la comptabilité.
Erreurs fréquentes à éviter
- Oublier d'exclure le terrain : Erreur qui peut déclencher un redressement fiscal
- Amortir en linéaire simple : La méthode des composants est obligatoire depuis 2005
- Ne pas reporter les excédents : Vous perdez des économies d'impôt futures
- Mélanger les durées : Chaque composant a sa durée propre
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Automatiser le calcul
Le calcul manuel des amortissements par composants est fastidieux et source d'erreurs. LMNP Facile automatise ce calcul :
- Répartition automatique par composants
- Calcul du plafonnement
- Suivi des reports d'amortissement
- Génération de la liasse fiscale
Coût : 49€/an vs 200-600€ chez un expert-comptable.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d'amortissement d'un bien LMNP ?
Peut-on amortir un bien ancien en LMNP ?
L'amortissement LMNP crée-t-il un déficit imputable ?
Faut-il un expert-comptable pour calculer les amortissements ?
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