Passer du micro-BIC au régime réel LMNP en 2026

Pourquoi changer de régime ?

Le choix entre micro-BIC et régime réel a un impact majeur sur votre fiscalité. Le régime réel est généralement plus avantageux quand vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 50%.

Quand le régime réel est plus intéressant

Règle simple : Si charges + amortissements > 50% des loyers → optez pour le réel.

Source : Article 50-0 du CGI (seuils micro-BIC)

Conditions pour opter au régime réel

Qui peut opter ?

Tout LMNP peut opter pour le régime réel, même avec des recettes inférieures au seuil micro-BIC (77 700€).

Délai pour opter

Exemple :

• Pour appliquer le régime réel aux revenus 2026 → optez avant le 1er février 2026
• Début d'activité le 1er mars 2026 → optez avant le 1er juin 2026

Source : BOFiP BOI-BIC-DECLA-10-30

Procédure de changement

Étape 1 : Identifier votre SIE

Votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) est celui dont dépend l'adresse de gestion de votre activité LMNP (généralement votre domicile).

Trouvez votre SIE : annuaire.impots.gouv.fr

Étape 2 : Rédiger la lettre d'option

Modèle de lettre :

[Votre nom et prénom]
[Votre adresse]
[Votre SIRET : XXX XXX XXX XXXXX]

                                        [Ville], le [date]

À l'attention du Service des Impôts des Entreprises de [Ville]
[Adresse du SIE]

Objet : Option pour le régime réel simplifié d'imposition - BIC

Madame, Monsieur,

Je soussigné(e) [Nom Prénom], exerçant une activité de location meublée
non professionnelle sous le numéro SIRET [numéro], vous informe par la
présente de mon souhait d'opter pour le régime réel simplifié d'imposition
en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC), conformément
aux dispositions de l'article 50-0 du Code général des impôts.

Cette option prendra effet à compter de l'exercice [année].

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations
distinguées.

[Signature]

Étape 3 : Envoyer en recommandé AR

• Mode d'envoi : Lettre recommandée avec accusé de réception
• Destinataire : SIE de votre domicile
• Délai : Avant le 1er février

Conservez l'accusé de réception comme preuve.

Alternative : option via la déclaration

Depuis 2022, vous pouvez également exercer l'option directement sur votre déclaration de résultat (formulaire 2031) en cochant la case appropriée lors de votre première déclaration au régime réel.

Durée et renouvellement de l'option

Période incompressible

L'option pour le régime réel est valable et irrévocable pendant 2 ans.

Reconduction tacite

Après 2 ans, l'option est reconduite automatiquement d'année en année, sauf dénonciation.

Retour au micro-BIC

Pour revenir au micro-BIC après les 2 ans :

1. Vos recettes doivent être < 77 700€
2. Envoyez une lettre de renonciation avant le 1er février
3. Le micro-BIC s'appliquera à partir de cette année

⚠️ Attention : Réfléchissez bien avant de renoncer. Vous perdrez le bénéfice des amortissements et des déficits reportés.

Cas particuliers

Première année d'activité

Si vous débutez votre activité LMNP :

Couple avec plusieurs biens

Chaque conjoint peut avoir son propre régime si les biens sont détenus séparément. En cas de biens communs, un seul régime s'applique.

LMNP en indivision

L'option doit être exercée par tous les indivisaires. Un seul courrier signé par tous suffit.

Simulation : quel régime choisir ?

Données de simulation

Comparaison

Dans cet exemple, le régime réel fait économiser 1 500€ d'impôt par an.

Erreurs à éviter

1. Opter trop tard : La date du 1er février est impérative, pas de rattrapage possible
2. Oublier le SIRET : Vous devez être inscrit au Greffe avant d'opter au régime réel
3. Envoyer par email : L'option doit être faite par courrier recommandé (ou via déclaration)
4. Sous-estimer les obligations : Le régime réel implique une comptabilité et une liasse fiscale
5. Renoncer trop vite : Les premières années sont souvent déficitaires (amortissement élevé), gardez le régime réel

En résumé

Notre recommandation : Avant de choisir, simulez votre situation avec LMNP Facile. En quelques minutes, vous saurez quel régime est le plus avantageux et vous pourrez générer votre liasse fiscale si vous optez pour le régime réel.