Comment déclarer un deuxième logement en LMNP INPI

Pour déclarer un deuxième logement en LMNP sur l'INPI, connecte-toi au Guichet Unique, choisis "Modifier une entreprise" et ajoute un établissement. Tu obtiendras un nouveau SIRET rattaché à ton SIREN existant, sans créer de nouvelle société.

L'erreur classique : vouloir créer une nouvelle entreprise

Tu as déjà un bien en Location Meublée Non Professionnelle. Tu possèdes donc un numéro SIREN (9 chiffres) qui t'identifie en tant que loueur, et un numéro SIRET (14 chiffres) qui identifie ton premier appartement.

Quand tu achètes un deuxième appartement, tu ne deviens pas une nouvelle personne physique. Ton SIREN reste identique. La démarche consiste uniquement à déclarer un établissement secondaire.

Si tu cliques sur "Créer une entreprise" sur le site de l'INPI, ton dossier sera rejeté par le greffe ou les impôts car tu existes déjà dans leur base de données. L'administration fiscale (article 155 IV du Code Général des Impôts) considère l'ensemble de tes locations meublées comme une seule et même activité exercée par toi.

Tuto INPI : la manipulation exacte sur le Guichet Unique

Le Guichet Unique de l'INPI a remplacé le greffe du tribunal de commerce et l'ancien formulaire P2-P4i. Voici la séquence exacte pour immatriculer ton deuxième logement.

1. Connecte-toi sur procedures.inpi.fr avec tes identifiants FranceConnect.
2. Clique sur la tuile "Modifier une entreprise".
3. Entre ton numéro SIREN actuel dans la barre de recherche. Ton activité de loueur en meublé apparaît.
4. Sélectionne l'action "Ajouter un établissement".
5. Remplis l'adresse de ton nouveau bien immobilier.
6. Indique la date de début d'activité. Prends la date de signature de l'acte authentique chez le notaire si tu fais des travaux, ou la date d'arrivée du premier locataire si le bien était prêt à louer.
7. Valide et signe électroniquement la démarche.

Délai de traitement : entre 1 et 3 semaines. Tu recevras un nouveau certificat d'inscription au répertoire Sirene de l'INSEE avec ton nouveau SIRET (ton SIREN + un nouveau code NIC à 5 chiffres).

L'impact comptable : la fusion des données

Avoir deux SIRET ne signifie pas faire deux déclarations fiscales. Aux yeux des impôts, tu as une seule "entreprise" de location meublée.

Tu dois produire une seule liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes 2033) qui consolide les chiffres de tes deux appartements. C'est ici que la comptabilité LMNP au régime réel simplifié se complexifie.

Tu dois tenir une comptabilité séparée pour chaque bien (pour suivre les amortissements de chaque immeuble et de ses meubles), puis additionner les totaux pour remplir ta déclaration 2031.

Exemple chiffré de consolidation LMNP

Regardons comment les chiffres de deux biens se combinent sur ta déclaration fiscale annuelle.

Dans ce scénario, l'appartement B génère un déficit comptable. Ce déficit vient gommer le bénéfice potentiel de l'appartement A. Le résultat global reporté sur ta déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042 C PRO) sera de 0 € d'impôt.

Gérer les tableaux d'amortissement séparés (annexe 2033-C) et faire la consolidation sans erreur demande de la rigueur. Si tu veux éviter les rejets de l'administration fiscale, LMNP Facile génère ta liasse fiscale complète (incluant la gestion multi-biens) et la télétransmet aux impôts pour 49 €. Tu entres les données de chaque bien, le logiciel fait les additions et crée le fichier EDI exigé par le fisc.

Les règles strictes de l'amortissement multi-biens

L'article 39C du Code Général des Impôts encadre l'amortissement en LMNP. La règle d'or : l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit.

Quand tu as deux logements, cette règle s'applique globalement sur la somme de tes revenus et de tes charges, et non bien par bien.

Si ton Appartement A dégage 2 000 € de bénéfice avant amortissement, et que ton Appartement B dégage un déficit de 1 000 € avant amortissement, ton résultat global avant amortissement est de + 1 000 €. Tu ne pourras passer que 1 000 € d'amortissements cette année-là (répartis sur les deux biens), même si ta dotation théorique est de 8 000 €. Le reste (7 000 €) est reporté sans limite de temps sur le formulaire 2033-D.

Attention au plafond du régime Micro-BIC

Le plafond du régime Micro-BIC s'applique par contribuable, pas par bien immobilier.

Pour la location meublée classique (location longue durée ou étudiante), le plafond est de 77 700 €. Si ton premier bien génère 40 000 € de loyers et le deuxième 40 000 €, tu atteins 80 000 €. Tu dépasses le seuil. Tu bascules obligatoirement au régime réel simplifié pour l'ensemble de ton activité LMNP.

Pour les meublés de tourisme non classés, le plafond est tombé à 15 000 € (réforme fiscale de 2024). Avec deux biens en courte durée, tu dépasseras ce seuil très rapidement, rendant le passage au régime réel avec liasse fiscale inévitable.

CFE et impôts locaux : la double facturation

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local basé sur la valeur locative des biens affectés à ton activité.

Contrairement à l'impôt sur le revenu qui est globalisé, la CFE est due par établissement. Tu recevras donc deux avis de CFE dans ton espace professionnel impots.gouv.fr (un par SIRET).

Une exception légale existe (article 1647 D du CGI) : si les recettes annuelles d'un établissement sont inférieures à 5 000 €, cet établissement est exonéré de la cotisation minimum de CFE.

Lors de l'ajout de ton deuxième bien sur l'INPI, le service des impôts des entreprises (SIE) t'enverra un formulaire 1447-C-SD (Déclaration initiale de CFE) spécifique à ce nouveau logement. Tu dois le remplir avant le 31 décembre de l'année de création de ce nouvel établissement pour bénéficier de l'exonération de CFE la première année.

Ta prochaine action : rassemble l'acte de vente de ton deuxième bien, connecte-toi sur procedures.inpi.fr et lance la démarche de modification. Le Guichet Unique met parfois plusieurs semaines à délivrer le SIRET en période de forte affluence. Ne retarde pas cette formalité, elle est le prérequis indispensable pour déduire tes frais de notaire sur ta prochaine liasse fiscale.