Le principe de déductibilité
Une charge est déductible si elle remplit trois conditions :
- Elle est engagée dans l'intérêt de l'activité
- Elle est justifiée par une facture ou un document
- Elle se rattache à l'exercice concerné
Les charges financières
Intérêts d'emprunt
Déductibilité : 100% des intérêts (pas le capital remboursé)
| Élément | Déductible |
|---|---|
| Intérêts du prêt immobilier | ✅ Oui |
| Intérêts du prêt travaux | ✅ Oui |
| Capital remboursé | ❌ Non |
| Assurance emprunteur | ✅ Oui |
| Frais de dossier bancaire | ✅ Oui (année de souscription) |
| Pénalités de remboursement anticipé | ✅ Oui |
Justificatif : Tableau d'amortissement du prêt + relevé annuel de la banque.
Chiffre clé : Sur un prêt de 200 000€ à 3,5% sur 20 ans, les intérêts représentent environ 5 000€/an les premières années.
Frais de garantie
- Hypothèque : frais déductibles l'année du prêt
- Caution bancaire (Crédit Logement) : commission déductible
Les charges de propriété
Taxe foncière
Déductibilité : 100% (y compris TEOM)
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable auprès du locataire mais reste déductible si vous ne la récupérez pas.
Montant moyen : 500€ à 2 000€/an selon la commune et la surface.
Charges de copropriété
| Type | Déductible |
|---|---|
| Charges courantes (entretien parties communes) | ✅ Oui |
| Appels de fonds travaux | ✅ Oui (amortissement si amélioration) |
| Charges récupérables non récupérées | ✅ Oui |
Justificatif : Décompte annuel du syndic.
Assurance PNO
L'assurance Propriétaire Non Occupant est obligatoire et intégralement déductible.
Coût moyen : 150€ à 300€/an pour un appartement.
Les charges d'exploitation
Frais de gestion
| Mode de gestion | Déductible |
|---|---|
| Agence immobilière (honoraires) | ✅ Oui (8-10% des loyers) |
| Gestion en direct | Forfait de 20€/an par bien |
| Logiciel de gestion locative | ✅ Oui |
Frais de comptabilité
- Expert-comptable : 200€ à 600€/an (déductible)
- Outils comme LMNP Facile : 49€/an (déductible)
- Adhésion CGA/OGA : ~150€/an (déductible)
Bon à savoir : L'adhésion à un CGA n'est plus obligatoire depuis 2023 pour éviter la majoration de 15% (supprimée).
CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Déductibilité : 100%
| Situation | CFE |
|---|---|
| Première année d'activité | Exonération |
| Années suivantes | 200€ à 2 000€ selon commune |
Attention : Vous devez déclarer votre activité avant le 1er janvier pour l'exonération de première année.
Les travaux et réparations
Travaux déductibles immédiatement
- Réparations (plomberie, électricité)
- Remplacement à l'identique (chauffe-eau, volets)
- Entretien courant (peinture, nettoyage)
- Petits équipements (< 500€)
Travaux à amortir
| Type | Durée d'amortissement |
|---|---|
| Amélioration (nouvelle cuisine) | 10 ans |
| Gros travaux (toiture, façade) | 15-25 ans |
| Agrandissement | 50 ans (structure) |
Règle pratique : Si le travail augmente la valeur du bien ou prolonge sa durée de vie → amortissement. Sinon → charge immédiate.
Les charges diverses
Frais de déplacement
Déductibles pour la gestion du bien :
- Visites du bien
- Rendez-vous avec artisans
- Assemblées générales de copropriété
Barème kilométrique 2026 : 0,603€/km pour une voiture de 5 CV.
Frais de communication
- Téléphone (quote-part professionnelle)
- Internet (si gestion en ligne)
- Courriers recommandés
Honoraires divers
- Diagnostics immobiliers (DPE, amiante, etc.)
- Frais d'huissier (si impayés)
- Honoraires d'avocat (litiges)
Récapitulatif des charges type
Pour un appartement T2 loué 800€/mois :
| Charge | Montant annuel |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 3 500€ |
| Taxe foncière | 1 200€ |
| Charges copropriété | 1 800€ |
| Assurance PNO | 200€ |
| CFE | 400€ |
| Frais de gestion | 800€ |
| Entretien courant | 300€ |
| Comptabilité (LMNP Facile) | 49€ |
| Total charges | 8 249€ |
| Ratio charges/loyers | 86% |
Ajoutez l'amortissement (~4 000€/an) et le bénéfice imposable peut être quasi nul les premières années.
Le régime réel est-il plus avantageux pour toi ?
Avec un ratio charges/loyers de 86% + amortissements, le régime réel est largement plus intéressant que le micro-BIC (abattement 50%).
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Justificatifs à conserver
Durée de conservation : 6 ans minimum (3 ans de prescription + 3 ans de reprise exceptionnelle).
| Document | Conservation |
|---|---|
| Factures | Original ou scan |
| Relevés bancaires | PDF ou papier |
| Contrats (assurance, prêt) | Toute la durée + 6 ans |
| Quittances de loyer | 6 ans |
| Diagnostics | Durée de validité + 6 ans |
Conseil : Scannez tous vos documents et stockez-les dans un dossier cloud sécurisé (Google Drive, Dropbox). En cas de contrôle, vous aurez tout à portée de main.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP ?
Peut-on déduire les travaux en LMNP ?
La CFE est-elle déductible en LMNP ?
Peut-on déduire les frais de déplacement LMNP ?
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