Plus-value LMNP : calcul et imposition à la revente

Le régime de plus-value en LMNP

Bonne nouvelle pour les investisseurs LMNP : lors de la revente de votre bien, vous relevez du régime des plus-values des particuliers, bien plus favorable que le régime professionnel.

Avantage clé : Les amortissements déduits pendant l'exploitation ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.

Source : Article 150 U du CGI et BOFiP BOI-RFPI-PVI

Calcul de la plus-value brute

Formule de base

Plus-value brute = Prix de cession - Prix d'acquisition corrigé

Prix de cession

Le prix de cession comprend :

• Le prix de vente figurant dans l'acte
• Moins : frais de cession (commission agence, diagnostics obligatoires)

Prix d'acquisition corrigé

Le prix d'acquisition est majoré de :

Important : Le forfait de 15% pour travaux est très avantageux car il s'applique même si vous n'avez pas fait de travaux.

Exemple de calcul

Abattements pour durée de détention

Abattement pour l'impôt sur le revenu (19%)

Abattement pour les prélèvements sociaux (17,2%)

Tableau récapitulatif des abattements

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Exemple complet avec imposition

Situation : Vente d'un LMNP après 15 ans de détention

Taux effectif : 10 981€ / 50 000€ = 21,96% (vs 36,2% sans abattement)

LMNP vs LMP : l'avantage des amortissements

En LMNP (régime des particuliers)

Les amortissements déduits pendant l'exploitation ne sont pas réintégrés dans la plus-value.

Exemple :

• Amortissements déduits sur 15 ans : 60 000€
• Impact sur la plus-value : 0€

En LMP (régime professionnel)

Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value professionnelle.

Exemple :

• Amortissements déduits sur 15 ans : 60 000€
• Majoration de la plus-value : +60 000€

C'est pourquoi le statut LMNP est souvent préféré au LMP pour les investisseurs.

Cas d'exonération

Exonération pour durée de détention

• IR : Exonération totale après 22 ans
• PS : Exonération totale après 30 ans

Exonération en cas de moins-value

Si vous vendez moins cher que le prix d'acquisition corrigé, il n'y a pas d'imposition. La moins-value n'est cependant pas imputable sur d'autres revenus.

Pas d'exonération pour résidence principale

⚠️ L'exonération pour vente de résidence principale ne s'applique pas aux LMNP. Votre bien est un investissement locatif, pas votre résidence.

Surtaxe pour les plus-values élevées

Une surtaxe s'applique aux plus-values imposables (après abattements) supérieures à 50 000€ :

Source : Article 1609 nonies G du CGI

Déclaration de la plus-value

Qui déclare ?

Le notaire calcule et prélève l'impôt sur la plus-value au moment de la vente. C'est lui qui effectue la déclaration (formulaire 2048-IMM).

Votre rôle

Vous n'avez pas de démarche particulière à faire, mais :

1. Vérifiez le calcul du notaire avant la signature
2. Fournissez les justificatifs de travaux si vous optez pour les frais réels
3. Déclarez la plus-value sur votre déclaration de revenus (case 3VZ de la 2042)

Optimisation avant la vente

Attendre les seuils d'exonération

Utiliser le forfait travaux

Même sans travaux, le forfait de 15% après 5 ans de détention réduit mécaniquement la plus-value imposable.

Vérifier le statut LMNP/LMP

Avant de vendre, assurez-vous de ne pas avoir basculé en LMP (seuils de 23 000€ et 50% des revenus). Le régime LMP est moins favorable pour la plus-value.

En résumé

Notre recommandation : Conservez tous les justificatifs de travaux réalisés pendant la détention. Même si le forfait est souvent plus avantageux, les frais réels peuvent l'être pour des rénovations importantes. Utilisez LMNP Facile pour optimiser votre fiscalité pendant la détention et maximiser votre rentabilité globale.