Simulateur d'Amortissement LMNP
Calcule les amortissements de ton bien immobilier en LMNP. Visualise l'économie d'impôt année par année.
Ton bien immobilier
Choix irrévocable la première année
Le terrain n'est pas amortissable (15% par défaut)
Mobilier
Amorti sur 7 ans (lit, canapé, électroménager...)
Ta situation fiscale
+ 17,2% de prélèvements sociaux
Amortissement annuel total
7 612 €
Économie d'impôt estimée
3 593 €/an
Sur 10 ans
35 930 €
Projection sur 10 ans
| Année | Dotation | Cumul | VNC restante |
|---|---|---|---|
| N+1 | 7 612 € | 7 612 € | 156 888 € |
| N+2 | 7 612 € | 15 224 € | 149 276 € |
| N+3 | 7 612 € | 22 836 € | 141 664 € |
| N+4 | 7 612 € | 30 448 € | 134 052 € |
| N+5 | 7 612 € | 38 060 € | 126 440 € |
| N+6 | 7 612 € | 45 672 € | 118 828 € |
| N+7 | 7 612 € | 53 284 € | 111 216 € |
| N+8 | 6 898 € | 60 182 € | 104 318 € |
| N+9 | 6 898 € | 67 080 € | 97 420 € |
| N+10 | 6 898 € | 73 978 € | 90 522 € |
Comment fonctionne l'amortissement LMNP ?
Le principe
L'amortissement permet de déduire chaque année une partie de la valeur de ton bien de tes revenus locatifs. C'est une charge "non décaissée" : tu ne paies rien, mais tu réduis ton bénéfice imposable.
L'amortissement par composants
Le bien est décomposé en plusieurs éléments (gros œuvre, toiture, électricité...) avec des durées d'amortissement différentes. C'est la méthode recommandée par l'administration fiscale.
Le terrain n'est pas amortissable
Seule la construction est amortissable. Le terrain représente généralement 15% de la valeur en ville (jusqu'à 30% en zone tendue). Cette quote-part doit être justifiable en cas de contrôle.
Report sans limite
Si l'amortissement dépasse tes revenus, l'excédent est reporté indéfiniment sur les années suivantes. Rien n'est perdu.
Questions fréquentes
Comment calculer l'amortissement d'un bien LMNP ?
L'amortissement se calcule par composants : le bien est décomposé en gros œuvre (40%), toiture (10%), façade (10%), installations techniques (15%) et aménagements (15%). Chaque composant a une durée d'amortissement différente (12 à 50 ans selon l'état du bien).
Le terrain est-il amortissable en LMNP ?
Non, le terrain n'est jamais amortissable. Seule la construction est amortissable. La quote-part terrain représente généralement 15% en zone standard et jusqu'à 30% en zone tendue (Paris, Lyon...).
Peut-on amortir le mobilier en LMNP ?
Oui, le mobilier (lit, canapé, électroménager, vaisselle...) s'amortit généralement sur 7 ans. C'est une charge déductible supplémentaire qui réduit votre bénéfice imposable.
Que faire si l'amortissement dépasse les revenus ?
Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. L'excédent est reporté indéfiniment sur les années suivantes (ARD - Amortissements Réputés Différés). Rien n'est perdu.