Les deux types de charges sociales en LMNP
Il existe une confusion fréquente entre prélèvements sociaux et cotisations sociales. Ce sont deux choses différentes.
| Prélèvements sociaux | Cotisations sociales (SSI) | |
|---|---|---|
| Qui | Tous les LMNP | Meublés de tourisme > 23 000€/an |
| Taux | 17,2% | 35-45% |
| Organisme | Administration fiscale | URSSAF |
| Droits ouverts | Aucun (hors CSG déductible) | Retraite, maladie |
| Paiement | Avec l'impôt sur le revenu | Trimestriel ou mensuel |
Les prélèvements sociaux (17,2%) : pour tous les LMNP
Composition
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| CSG (Contribution Sociale Généralisée) | 9,2% |
| CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) | 0,5% |
| Prélèvement de solidarité | 7,5% |
| Total | 17,2% |
Base de calcul
Les prélèvements sociaux s'appliquent sur votre bénéfice net imposable :
| Régime | Base de calcul |
|---|---|
| Micro-BIC | Recettes − abattement 50% (ou 71% si classé tourisme) |
| Régime réel | Résultat fiscal (après déduction charges et amortissements) |
Exemple
Situation : 9 600€ de loyers, résultat fiscal au régime réel = 0€ (charges + amortissements absorbent tout).
- Prélèvements sociaux : 0€ × 17,2% = 0€
Situation : 9 600€ de loyers, résultat fiscal = 3 000€.
- Prélèvements sociaux : 3 000€ × 17,2% = 516€
Comment sont-ils payés ?
Les prélèvements sociaux sont calculés automatiquement par l'administration à partir de votre déclaration de revenus (2042-C-PRO). Ils apparaissent sur votre avis d'imposition et sont prélevés en même temps que l'impôt sur le revenu.
Aucune démarche spécifique n'est nécessaire.
Les cotisations sociales SSI : qui est concerné ?
Le seuil de 23 000€
Depuis la loi Le Meur (novembre 2024), les loueurs de meublés de tourisme dont les recettes dépassent 23 000€/an doivent s'affilier à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, ex-RSI).
| Type de location | Recettes < 23 000€ | Recettes > 23 000€ |
|---|---|---|
| Location longue durée | Prélèvements sociaux 17,2% | Prélèvements sociaux 17,2% |
| Location saisonnière / Airbnb | Prélèvements sociaux 17,2% | Cotisations SSI (~40%) |
Point clé : La location meublée longue durée (bail d'un an) n'est jamais soumise aux cotisations SSI, quel que soit le montant des recettes.
Les cotisations SSI en détail
| Cotisation | Taux approximatif |
|---|---|
| Maladie-maternité | 6,5% |
| Retraite de base | 17,75% |
| Retraite complémentaire | 7% |
| Invalidité-décès | 1,3% |
| Allocations familiales | 0% à 3,1% |
| CSG-CRDS | 9,7% |
| Total approximatif | ~40-45% |
Exemple comparatif
Situation : Location saisonnière, 30 000€ de recettes, 10 000€ de charges, bénéfice = 20 000€.
| Prélèvements sociaux (17,2%) | Cotisations SSI (~40%) | |
|---|---|---|
| Montant | 3 440€ | ~8 000€ |
| Droits ouverts | Aucun | Retraite, maladie |
| Différence | − | +4 560€ |
Comment s'affilier
Si vous dépassez le seuil de 23 000€ en location saisonnière :
- Déclarez-vous sur le site de l'URSSAF (urssaf.fr)
- Vous recevrez un numéro d'affiliation SSI
- Les cotisations sont appelées trimestriellement ou mensuellement
- La première année, les cotisations sont calculées sur une base forfaitaire, puis régularisées
LMNP longue durée vs saisonnier : récapitulatif
Location longue durée (bail meublé classique)
| Élément | Détail |
|---|---|
| Prélèvements sociaux | 17,2% du bénéfice |
| Cotisations SSI | Jamais |
| Seuil | Aucun seuil pour les PS |
C'est la situation la plus simple. Vous ne payez que les 17,2% de prélèvements sociaux, calculés et prélevés automatiquement.
Location saisonnière (Airbnb, Booking)
| Recettes annuelles | Charges sociales |
|---|---|
| < 23 000€ | Prélèvements sociaux 17,2% |
| ≥ 23 000€ | Cotisations SSI (~40%) |
Le passage au-dessus de 23 000€ représente un saut significatif en charges sociales. À anticiper dans votre calcul de rentabilité.
Optimisation des charges sociales
Stratégie 1 : Rester sous le seuil de 23 000€
Si vos recettes saisonnières approchent du seuil, évaluez l'intérêt de limiter l'activité ou de basculer une partie en location longue durée.
Stratégie 2 : Réduire le bénéfice imposable
Au régime réel, les prélèvements sociaux portent sur le bénéfice net (après charges et amortissements). Plus vous déduisez, moins vous payez :
| Recettes | Charges + amortissements | Bénéfice | PS (17,2%) |
|---|---|---|---|
| 10 000€ | 10 000€ | 0€ | 0€ |
| 10 000€ | 7 000€ | 3 000€ | 516€ |
| 10 000€ | 5 000€ | 5 000€ | 860€ |
Stratégie 3 : CSG déductible
Une partie de la CSG (6,8% sur les 9,2%) est déductible de votre revenu global l'année suivante. Cette déduction se fait automatiquement sur votre avis d'imposition.
Erreurs fréquentes
- Confondre prélèvements sociaux et cotisations SSI : Les 17,2% ne sont pas des cotisations sociales. Ils ne donnent droit à rien (sauf CSG déductible).
- Oublier le seuil de 23 000€ en saisonnier : Le franchissement entraîne l'affiliation SSI et un quasi-doublement des charges.
- Croire qu'on paie 17,2% en plus de l'impôt : Les PS s'appliquent sur le bénéfice net, pas sur les recettes brutes. Au régime réel, le bénéfice est souvent très faible.
- Ne pas anticiper les appels de cotisations SSI : Les cotisations sont appelées sur une base forfaitaire la première année, avec régularisation l'année suivante.
En résumé
| Situation | Charges sociales | Taux |
|---|---|---|
| LMNP longue durée (tout montant) | Prélèvements sociaux | 17,2% |
| LMNP saisonnier < 23 000€ | Prélèvements sociaux | 17,2% |
| LMNP saisonnier ≥ 23 000€ | Cotisations SSI | ~40% |
| Bénéfice = 0€ (régime réel) | Rien | 0% |
Notre recommandation : Au régime réel, les amortissements réduisent souvent le bénéfice à zéro, ce qui signifie zéro prélèvement social. C'est l'un des avantages majeurs du LMNP.
Pour aller plus loin
- LMNP Airbnb / Location saisonnière — fiscalité de la location courte durée
- Meublé de tourisme — classement et abattement 71%
- CFE LMNP — la Cotisation Foncière des Entreprises
- LMNP non résident — prélèvements sociaux pour les expatriés
- Comparateur Micro-BIC vs Réel — quel régime réduit le plus tes PS ?
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Questions fréquentes
Un LMNP paie-t-il des cotisations sociales ?
Quel est le taux des prélèvements sociaux LMNP ?
Quand doit-on s'affilier à la SSI en LMNP ?
Les cotisations SSI sont-elles plus élevées que les prélèvements sociaux ?
Les prélèvements sociaux sont-ils déductibles en LMNP ?
Comment les prélèvements sociaux sont-ils payés ?
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