LMNP dans SARL de famille : Fonctionnement et Fiscalité

Faire du LMNP via une SARL de famille permet d'investir à plusieurs en location meublée tout en conservant l'imposition à l'impôt sur le revenu (IR) et le mécanisme de l'amortissement comptable. La société déclare les bénéfices, les associés paient l'impôt.

Pourquoi fuir la SCI pour faire du meublé ?

Tu veux acheter un appartement à plusieurs pour le louer en meublé. Ton premier réflexe est de créer une SCI (Société Civile Immobilière). Grave erreur fiscale.

La location meublée est une activité commerciale (BIC). L'article 206 du Code Général des Impôts (CGI) est strict : si une SCI tire plus de 10 % de ses revenus d'une activité commerciale, elle bascule automatiquement à l'Impôt sur les Sociétés (IS).

L'IS change toutes les règles du jeu. L'argent reste bloqué dans la société. Si tu veux te verser l'argent des loyers, tu dois payer un impôt sur les dividendes (la flat tax à 30 %). Pire, à la revente du bien, la plus-value à l'IS est calculée sur la valeur nette comptable du bien. Les amortissements que tu as déduits pendant des années sont réintégrés, ce qui génère une taxation massive.

La parade légale s'appelle la SARL de famille. Elle te permet d'exercer une activité commerciale (le meublé) tout en gardant la transparence fiscale de l'IR.

Les conditions strictes de l'article 239 bis AA du CGI

Tu ne peux pas monter une SARL de famille avec n'importe qui. Le Code Général des Impôts exige des liens de parenté directs.

Sont autorisés à s'associer :

• Les parents et les enfants (ligne directe).
• Les grands-parents et petits-enfants.
• Les frères et sœurs.
• Les conjoints (mariés ou liés par un PACS).

Sont formellement exclus :

• Les concubins (union libre).
• Les cousins.
• Les amis.
• Les beaux-frères et belles-sœurs.

Si une personne étrangère à la famille entre au capital, ou si deux associés divorcent, la SARL perd son statut familial. Elle bascule immédiatement et irrévocablement à l'IS.

Fiscalité : le régime réel simplifié dans la SARL

La SARL de famille n'est pas imposée en son nom propre. C'est une société translucide. Elle calcule son résultat fiscal (Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC), puis le distribue à ses associés à hauteur de leurs parts sociales.

Pour annuler l'impôt sur les loyers, la SARL doit opter pour le régime réel simplifié. Cela lui permet de déduire :

• Les frais de notaire.
• Les travaux et les meubles.
• Les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur.
• Les charges courantes (copropriété, taxe foncière, CFE).
• L'amortissement comptable du bien immobilier (hors terrain).

L'amortissement est la clé du LMNP. Il crée une charge comptable fictive qui vient écraser les loyers encaissés. Résultat : la SARL dégage un bénéfice comptable nul, voire un déficit.

Ce résultat (zéro ou déficit) est réparti entre les associés. Chaque associé reporte sa quote-part sur sa déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042-C-PRO). Si la quote-part est à zéro, l'associé ne paie ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur cet investissement.

Exemple chiffré : un investissement parents-enfants

Une famille achète un immeuble de rapport pour l'exploiter en location meublée.

• Les parents détiennent 60 % des parts de la SARL.
• Les deux enfants détiennent chacun 20 %.
• Prix du bien (frais inclus) : 400 000 €.
• Loyers annuels encaissés : 24 000 €.

La SARL calcule ses charges annuelles :

• Intérêts d'emprunt et charges diverses : 8 000 €.
• Amortissement comptable (bien + meubles) : 18 000 €.
• Total des charges : 26 000 €.

Résultat fiscal de la SARL de famille : 24 000 € (loyers) - 26 000 € (charges) = Déficit de -2 000 €.

Répartition du déficit selon les parts :

• Parents (60 %) : -1 200 €.
• Enfant 1 (20 %) : -400 €.
• Enfant 2 (20 %) : -400 €.

Aucun associé ne paie d'impôt sur ces loyers. Le déficit de chaque associé est mis en réserve et sera reportable pendant 10 ans pour effacer de futurs bénéfices LMNP.

Comparatif : SARL de famille vs SCI vs Indivision

L'indivision est le régime par défaut quand on achète à plusieurs sans créer de société. C'est un régime instable où les décisions importantes requièrent l'unanimité. "Nul n'est contraint à demeurer dans l'indivision" : un seul membre peut forcer la vente du bien.

La transmission du patrimoine : l'arme fatale

La SARL de famille brille lors de la transmission du patrimoine. Donner un immeuble en direct coûte cher en frais de notaire et nécessite de passer chez le notaire à chaque donation.

Avec la SARL, le patrimoine est divisé en parts sociales. Tu peux donner progressivement des parts à tes enfants. Chaque parent peut transmettre jusqu'à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans payer d'impôt sur les donations.

Tu peux aussi démembrer les parts. Les parents conservent l'usufruit (le droit de gérer la société et de percevoir les revenus), et donnent la nue-propriété aux enfants. Au décès des parents, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun droit de succession supplémentaire.

Comment déclarer les revenus de la SARL ?

La gestion d'une SARL demande du formalisme. La société a sa propre existence juridique et son propre SIRET.

La déclaration se fait en deux temps :

1. La déclaration de la société : Chaque année en mai, la SARL doit télétransmettre une liasse fiscale aux impôts. Elle comprend le formulaire 2031 et les annexes 2033-A à 2033-G. C'est ici que le bilan, le compte de résultat et le tableau des amortissements sont calculés. LMNP Facile génère ta déclaration en 10 minutes pour 49 €. Tu obtiens le fichier EDI exact à envoyer à l'administration fiscale.
2. La déclaration des associés : Une fois le résultat de la SARL connu, chaque associé prend sa quote-part et la reporte sur sa déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042-C-PRO, cases 5NA à 5NK selon la situation).

Les pièges à anticiper

Une SARL de famille n'est pas gratuite. La rédaction des statuts par un avocat ou un expert-comptable coûte entre 1 000 € et 2 000 €. Tu dois tenir une assemblée générale annuelle.

La société paie la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) dans la commune où se situe le bien loué.

Fais attention au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). Les seuils s'apprécient au niveau du foyer fiscal de chaque associé, pas au niveau de la SARL. Si un foyer fiscal encaisse plus de 23 000 € de recettes meublées (sa quote-part dans la SARL + ses autres LMNP) ET que ces recettes dépassent ses autres revenus professionnels, il bascule en LMP. Il devra alors payer des cotisations sociales (URSSAF/SSI) sur les bénéfices, ou un forfait minimum d'environ 1 140 € par an même en cas de déficit.

Ta prochaine étape : fais un arbre généalogique précis des futurs associés pour valider l'article 239 bis AA du CGI. Rédige les statuts, dépose le capital à la banque et immatricule la société sur le guichet unique de l'INPI pour obtenir ton SIRET.