Les deux statuts de loueur meublé
En France, louer un bien meublé peut se faire sous deux statuts fiscaux distincts :
| Statut | Signification | Régime social |
|---|---|---|
| LMNP | Loueur Meublé Non Professionnel | Prélèvements sociaux (17,2%) |
| LMP | Loueur Meublé Professionnel | Cotisations SSI (~40%) |
Source : Article 155 IV du CGI définissant le statut LMP
Conditions du statut LMP
Vous êtes automatiquement LMP si vous remplissez les deux conditions cumulatives :
Condition 1 : Recettes > 23 000€/an
Les recettes locatives meublées de votre foyer fiscal doivent dépasser 23 000€ par an.
- Incluent : tous les loyers de locations meublées (résidence principale, saisonnière, etc.)
- Excluent : les charges refacturées aux locataires
Condition 2 : Recettes > 50% des revenus professionnels
Les recettes locatives meublées doivent représenter plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
Revenus professionnels = traitements, salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérance.
Exemple :
- Salaires du foyer : 60 000€
- Recettes LMNP : 25 000€
- Ratio : 25 000 / (60 000 + 25 000) = 29% → reste LMNP
Source : BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10
Tableau comparatif LMNP vs LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil recettes | < 23 000€ ou < 50% revenus | ≥ 23 000€ ET ≥ 50% revenus |
| Régime social | Prélèvements sociaux 17,2% | Cotisations SSI ~40% |
| Déficit imputable | Sur BIC meublés uniquement | Sur revenu global |
| Report déficit | Illimité (BIC meublés) | 6 ans (revenu global) |
| Plus-value | Régime des particuliers | Régime pro (exo après 5 ans) |
| IFI | Biens taxables | Biens taxables |
| CFE | Oui | Oui |
| Inscription RCS | Facultative | Facultative depuis 2020 |
Cotisations sociales : le point clé
En LMNP
Vous payez des prélèvements sociaux de 17,2% sur le bénéfice net :
- CSG : 9,2%
- CRDS : 0,5%
- Prélèvement de solidarité : 7,5%
Exemple : Bénéfice de 5 000€ → 860€ de prélèvements sociaux
En LMP
Vous êtes affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI, ex-RSI) et payez :
| Cotisation | Taux approximatif |
|---|---|
| Maladie-maternité | 6,5% |
| Retraite de base | 17,75% |
| Retraite complémentaire | 7% |
| Invalidité-décès | 1,3% |
| Allocations familiales | 3,1% |
| CSG-CRDS | 9,7% |
| TOTAL | ~40-45% |
Exemple : Bénéfice de 5 000€ → ~2 000€ de cotisations SSI
Avantage : Ces cotisations ouvrent des droits (retraite, maladie).
Simulateur officiel : cotisations-sociales.urssaf.fr
Traitement du déficit
Déficit LMNP
Le déficit LMNP :
- S'impute uniquement sur les revenus de location meublée
- Se reporte sans limite de durée
- Ne réduit pas l'impôt sur les salaires
Déficit LMP
Le déficit LMP :
- S'impute sur le revenu global (salaires inclus)
- Se reporte sur 6 ans seulement
- Peut créer un déficit global → réduction immédiate d'impôt
Exemple :
- Salaires : 50 000€
- Déficit LMP : -10 000€
- Revenu imposable : 40 000€ (économie immédiate)
Plus-values immobilières
En LMNP
Régime des plus-values des particuliers :
- Abattement pour durée de détention
- Exonération totale après 22 ans (IR) et 30 ans (PS)
- Taux : 19% + 17,2% = 36,2% (avant abattements)
En LMP
Régime des plus-values professionnelles :
- Exonération totale si :
- Activité exercée depuis 5 ans minimum
- Recettes < 90 000€ (moyenne sur 2 ans)
- Exonération partielle entre 90 000€ et 126 000€
- Au-delà : imposition au barème progressif
Source : Article 151 septies du CGI
Avantage LMP : Exonération possible après seulement 5 ans vs 22-30 ans en LMNP.
Simulation : LMNP ou LMP ?
Cas 1 : Jeune actif avec petit investissement
- Salaire : 40 000€
- Loyers meublés : 8 000€/an
- → LMNP (< 23 000€)
Cas 2 : Couple avec plusieurs biens
- Salaires foyer : 80 000€
- Loyers meublés : 30 000€/an
- Ratio : 30 000 / 110 000 = 27%
- → LMNP (< 50% des revenus)
Cas 3 : Retraité investisseur
- Pension retraite : 20 000€
- Loyers meublés : 35 000€/an
- Ratio : 35 000 / 55 000 = 64%
- → LMP (> 23 000€ ET > 50%)
Optimisation : comment rester LMNP ?
Si vous approchez des seuils LMP :
- Augmenter les revenus professionnels : Travail à temps partiel, activité complémentaire
- Réduire les recettes locatives : Moins de biens, loyers modérés
- Louer en nu : Les locations nues ne comptent pas dans le seuil
- Investir via SCI à l'IS : Sort du régime LMNP/LMP
⚠️ Attention : L'optimisation ne doit pas être artificielle. L'administration peut requalifier.
Erreurs fréquentes
- Croire qu'on peut choisir : Le statut LMP est automatique si les conditions sont remplies
- Oublier les revenus du conjoint : Le seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal
- Confondre recettes et bénéfice : Le seuil de 23 000€ concerne les recettes brutes (loyers), pas le bénéfice
- Ignorer le passage automatique : Vérifiez chaque année votre situation
En résumé
| Votre situation | Statut | Action |
|---|---|---|
| Recettes < 23 000€ | LMNP | Déclarez en micro-BIC ou réel |
| Recettes > 23 000€ mais < 50% revenus | LMNP | Idem |
| Recettes > 23 000€ ET > 50% revenus | LMP | Affiliez-vous à la SSI |
Notre recommandation : Simulez votre situation avant chaque déclaration. LMNP Facile vous aide à calculer votre résultat fiscal optimal, que vous soyez LMNP ou proche du seuil LMP.
Questions fréquentes
Quel est le seuil pour passer de LMNP à LMP ?
Le passage en LMP est-il automatique ?
Quelles sont les cotisations sociales en LMP ?
Peut-on revenir de LMP à LMNP ?
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