Qu'est-ce que le LMNP ?

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal permettant de louer un bien meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux comme l'amortissement du bien.

Combien coûte la déclaration LMNP avec LMNP Facile ?

La déclaration LMNP coûte 49€ par bien et par an, soit 4x moins cher que les solutions concurrentes qui facturent entre 200€ et 600€.

Comment fonctionne le calcul des amortissements ?

Nous calculons automatiquement l'amortissement par composants (structure, toiture, installations techniques, agencements) selon les durées légales, optimisant ainsi votre résultat fiscal.

Est-ce que je peux utiliser LMNP Facile pour plusieurs biens ?

Oui, vous pouvez déclarer plusieurs biens dans une même déclaration. Le prix reste 49€ quel que soit le nombre de biens.

Quelle est la différence entre micro-BIC et régime réel ?

Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus. Le régime réel permet de déduire vos charges réelles et d'amortir le bien, souvent plus avantageux au-delà de 15 000€ de revenus.

Dois-je envoyer ma déclaration moi-même ?

Oui, nous générons les liasses fiscales 2031 et 2033 pré-remplies. Vous les saisissez ensuite sur impots.gouv en suivant notre tutoriel vidéo (5 minutes).

Amortissement des travaux en LMNP : guide complet 2026

Le traitement fiscal des travaux en LMNP

En LMNP au régime réel, le traitement fiscal des travaux dépend de leur nature, pas de leur montant. La distinction fondamentale :

Type de travaux	Traitement	Impact fiscal
Entretien / Réparation	Charge déductible	Déduit en totalité l'année du paiement
Amélioration	Amortissement	Réparti sur 10-15 ans
Construction / Agrandissement	Amortissement	Réparti sur 30-50 ans

Travaux déductibles en charges

Ce qui est concerné

Les travaux d'entretien et de réparation maintiennent le bien en état sans en modifier la consistance. Ils sont déductibles en totalité l'année du paiement.

Travaux	Déductible en charges
Peinture intérieure / extérieure	Oui
Remplacement robinetterie	Oui
Réparation plomberie (fuite, débouchage)	Oui
Remplacement interrupteurs / prises	Oui
Réparation serrure	Oui
Remplacement chauffe-eau à l'identique	Oui
Réfection des joints (salle de bain, cuisine)	Oui
Remplacement d'un volet à l'identique	Oui
Nettoyage / ramonage	Oui
Réparation de la toiture (tuiles cassées)	Oui

Le critère clé : remplacement à l'identique

Si vous remplacez un élément par un équivalent de même nature, c'est de l'entretien (charge déductible). Si vous remplacez par quelque chose de supérieur ou de différent, c'est de l'amélioration (amortissable).

Exemples :

Remplacer un cumulus 150L par un cumulus 150L → Charge
Remplacer un cumulus par un chauffe-eau thermodynamique → Amortissement
Repeindre les murs → Charge
Poser du carrelage à la place de la peinture murale → Amortissement

Travaux amortissables

Travaux d'amélioration (10-15 ans)

Les travaux d'amélioration apportent un élément nouveau ou augmentent le confort du bien.

Travaux	Durée d'amortissement
Installation cuisine équipée	10 ans
Rénovation complète salle de bain	10-15 ans
Pose de double vitrage (remplacement simple vitrage)	15 ans
Installation climatisation	10 ans
Isolation thermique (murs, combles)	15 ans
Installation VMC	15 ans
Mise aux normes électriques	15 ans
Pose de parquet (sol nu avant)	15 ans
Installation interphone / digicode	10 ans

Travaux de structure (15-30 ans)

Travaux	Durée d'amortissement
Réfection complète de toiture	25 ans
Ravalement de façade avec isolation	25 ans
Reprise des fondations	50 ans
Remplacement charpente	25 ans

Travaux d'agrandissement (30-50 ans)

Travaux	Durée d'amortissement
Extension / surélévation	50 ans (structure)
Aménagement de combles	30 ans
Création d'une pièce supplémentaire	50 ans

Travaux avant mise en location

Peuvent-ils être pris en compte ?

Oui. Les travaux réalisés entre l'acquisition et la première mise en location sont intégrés à la valeur du bien. Selon leur nature :

Situation	Traitement
Travaux d'entretien avant location	Charge déductible l'année de début d'activité
Travaux d'amélioration avant location	Amortissables à partir du début d'activité
Travaux dans le prix d'acquisition	Intégrés à la base amortissable

Condition : Les factures doivent être datées entre l'acquisition et le début de location. Conservez-les précieusement.

Exemple

Vous achetez un appartement à 180 000€ en mars 2026. Vous réalisez 25 000€ de travaux d'amélioration (cuisine, salle de bain) entre avril et juin 2026. Vous commencez à louer en juillet 2026.

Élément	Montant	Amortissement
Bien immobilier	180 000€	~3,4%/an (composants)
Travaux cuisine	12 000€	10 ans → 1 200€/an
Travaux salle de bain	13 000€	15 ans → 867€/an
Total amortissement annuel		~8 187€/an

Cas pratiques

Cas 1 : Rénovation complète d'un appartement ancien

Budget total : 40 000€

Poste	Montant	Traitement	Durée
Peinture (murs et plafonds)	5 000€	Charge	Immédiat
Remplacement prises / interrupteurs	1 000€	Charge	Immédiat
Cuisine équipée (neuve)	8 000€	Amortissement	10 ans
Salle de bain (complète)	12 000€	Amortissement	15 ans
Double vitrage (remplacement)	6 000€	Amortissement	15 ans
Isolation combles	5 000€	Amortissement	15 ans
Parquet (pose sur sol brut)	3 000€	Amortissement	15 ans

Résultat :

Charges déductibles immédiatement : 6 000€
Amortissements annuels : ~3 070€/an pendant 10-15 ans

Cas 2 : Rafraîchissement simple

Budget total : 5 000€

Poste	Montant	Traitement
Peinture	2 500€	Charge
Remplacement robinetterie	500€	Charge
Remplacement volets (identiques)	1 500€	Charge
Nettoyage professionnel	500€	Charge

Résultat : 5 000€ déductibles en charges l'année du paiement.

Cas 3 : Gros travaux de structure

Budget total : 30 000€

Poste	Montant	Traitement	Durée
Réfection toiture	20 000€	Amortissement	25 ans
Ravalement façade	10 000€	Amortissement	25 ans

Résultat : Amortissement de 1 200€/an pendant 25 ans.

Les erreurs à éviter

Tout déduire en charges : Les travaux d'amélioration doivent être amortis, pas déduits en charges. L'administration peut requalifier en cas de contrôle.
Ne pas conserver les factures : Chaque dépense doit être justifiée. Sans facture, pas de déduction.
Oublier les travaux avant location : Ils sont déductibles ou amortissables. Ne les perdez pas.
Confondre petit équipement et travaux : Un bien mobilier < 500€ HT est directement en charges (pas un "travail").
Amortir les travaux sur le terrain : Seules les constructions sont amortissables. La part terrain n'est jamais amortie.

En résumé

Type de travaux	Traitement	Durée
Entretien / réparation	Charge déductible	Année du paiement
Amélioration	Amortissement	10-15 ans
Structure	Amortissement	15-25 ans
Construction / extension	Amortissement	30-50 ans
Petit équipement < 500€	Charge déductible	Année du paiement

Notre recommandation : Classe bien tes travaux entre charges et amortissements. Les charges donnent un avantage fiscal immédiat, les amortissements lissent l'avantage sur plusieurs années. Les deux réduisent ton impôt.

Pour aller plus loin

Calcul des amortissements LMNP — amortissement du bien par composants
Charges déductibles LMNP — toutes les charges déductibles
Déficit LMNP — quand les travaux créent un déficit
Simulateur d'amortissement — calcule tes amortissements en ligne

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Questions fréquentes

Les travaux sont-ils déductibles ou amortissables en LMNP ?

Cela dépend de la nature des travaux. Les travaux d'entretien et réparation (peinture, plomberie) sont déductibles en charges l'année du paiement. Les travaux d'amélioration (nouvelle cuisine, isolation) sont amortissables sur 10-15 ans. Les travaux d'agrandissement sont amortissables sur 30-50 ans.

Sur combien d'années amortir des travaux de rénovation ?

Les travaux de rénovation lourde (cuisine équipée, salle de bain complète) s'amortissent sur 10 à 15 ans. Les travaux touchant la structure (toiture, façade) s'amortissent sur 15 à 25 ans. Le choix de la durée dépend de la nature exacte des travaux.

Peut-on amortir des travaux réalisés avant la mise en location ?

Oui, les travaux réalisés avant la première mise en location sont amortissables. Ils sont intégrés à la valeur du bien au moment du début d'activité. Conservez toutes les factures pour justifier les montants.

Comment distinguer entretien et amélioration ?

L'entretien maintient le bien en l'état (réparer, remplacer à l'identique). L'amélioration ajoute un élément nouveau ou augmente le confort (créer une salle de bain, poser une cuisine équipée, isoler). La règle : si le bien est en meilleur état qu'avant, c'est de l'amélioration.

Peut-on déduire et amortir en même temps ?

Non, un même travail ne peut pas être à la fois déduit en charges et amorti. Vous devez choisir l'un ou l'autre selon sa nature. L'entretien est toujours en charges, l'amélioration est toujours en amortissement.

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