Principe : exonération de TVA
La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA par défaut.
| Type de location | TVA |
|---|---|
| Location meublée classique | ❌ Exonérée |
| Location saisonnière | ❌ Exonérée |
| Bail mobilité | ❌ Exonéré |
| Colocation meublée | ❌ Exonérée |
Conséquences :
- Vous ne facturez pas de TVA sur les loyers
- Vous ne récupérez pas la TVA sur vos achats (bien, travaux, mobilier)
Source : Article 261 D du CGI
L'exception : résidences services avec para-hôtellerie
Définition
Une location meublée peut être soumise à TVA si elle s'accompagne de prestations para-hôtelières :
| Prestation para-hôtelière | Critère |
|---|---|
| Petit-déjeuner | Proposé aux occupants |
| Nettoyage des locaux | Régulier pendant le séjour |
| Linge de maison | Fourni et changé |
| Accueil | Personnalisé (réception) |
Condition : Au moins 3 prestations sur 4 doivent être proposées.
Types de résidences concernées
| Résidence services | TVA applicable |
|---|---|
| Résidence étudiante | ✅ Oui (10%) |
| Résidence seniors/EHPAD | ✅ Oui (10%) |
| Résidence de tourisme | ✅ Oui (10%) |
| Résidence affaires | ✅ Oui (10%) |
| Appart'hôtel | ✅ Oui (10%) |
Source : Article 261 D 4° du CGI
Récupération de la TVA sur l'achat
Mécanisme
En achetant dans une résidence services avec bail commercial :
| Étape | TVA |
|---|---|
| 1. Achat du bien | Prix HT + 20% TVA |
| 2. Demande remboursement | Récupération des 20% |
| 3. Loyers perçus | Soumis à 10% TVA |
Exemple :
- Prix d'achat TTC : 120 000€
- Prix HT : 100 000€
- TVA récupérable : 20 000€
Conditions de récupération
| Condition | Détail |
|---|---|
| Bail commercial | Avec exploitant de résidence |
| Durée engagement | 20 ans minimum |
| Prestations para-hôtelières | 3/4 minimum |
| Déclarations TVA | Trimestrielles ou annuelles |
Délai de récupération
- VEFA : TVA récupérée au fur et à mesure des appels de fonds
- Ancien : TVA récupérée après signature et mise en exploitation
Le remboursement intervient généralement 3 à 6 mois après la demande.
Engagement de 20 ans
Principe
La TVA récupérée est acquise progressivement sur 20 ans (1/20ème par an).
| Année | TVA acquise | TVA "en sursis" |
|---|---|---|
| Année 1 | 5% | 95% |
| Année 5 | 25% | 75% |
| Année 10 | 50% | 50% |
| Année 15 | 75% | 25% |
| Année 20 | 100% | 0% |
Revente avant 20 ans
Si vous revendez ou cessez l'activité TVA avant 20 ans, vous devez rembourser la TVA non encore acquise.
Exemple : Revente après 8 ans
| Calcul | Montant |
|---|---|
| TVA initiale récupérée | 20 000€ |
| TVA acquise (8/20) | 8 000€ |
| TVA à rembourser | 12 000€ |
Exception : transmission de l'engagement
La TVA n'est pas à rembourser si :
- L'acquéreur reprend le bail commercial
- L'acquéreur poursuit l'assujettissement à la TVA
- Transfert formalisé dans l'acte de vente
Déclarations TVA
Régime simplifié (CA12)
Si vos loyers annuels TVA < 789 000€ (cas général LMNP) :
| Déclaration | Fréquence |
|---|---|
| CA12 | Annuelle (mai) |
| Acomptes | 2/an (juillet et décembre) |
Calcul de la TVA
| Élément | Taux | Exemple |
|---|---|---|
| Loyers HT perçus | 10% | 10 000€ |
| TVA collectée | 1 000€ | |
| TVA déductible (charges) | Variable | -300€ |
| TVA nette à payer | 700€ |
La TVA déductible comprend :
- Travaux d'entretien (20%)
- Mobilier (20%)
- Honoraires comptables (20%)
- Charges d'exploitation (taux variable)
Formulaires sur impots.gouv.fr
Avantages et inconvénients
Avantages de la TVA
| Avantage | Impact |
|---|---|
| Récupération TVA achat | -20% sur le prix net |
| TVA sur travaux récupérable | Économie sur rénovations |
| Prix d'achat réduit | Meilleure rentabilité apparente |
Inconvénients de la TVA
| Inconvénient | Impact |
|---|---|
| Engagement 20 ans | Rigidité |
| Déclarations TVA | Administratif |
| Remboursement si revente | Risque financier |
| Dépendance à l'exploitant | Risque commercial |
Résidences services : points de vigilance
Qualité de l'exploitant
Votre rentabilité dépend de l'exploitant (gestionnaire de la résidence). Vérifiez :
| Critère | Importance |
|---|---|
| Solidité financière | Critique |
| Track record | Important |
| Taux d'occupation autres résidences | Important |
| Loyer garanti vs variable | À négocier |
Renouvellement du bail
À l'échéance du bail commercial (généralement 9-11 ans) :
- L'exploitant peut renégocier le loyer
- L'exploitant peut ne pas renouveler
- Vous devez trouver un nouvel exploitant ou rembourser la TVA
Sortie du dispositif
Si l'exploitant fait faillite ou ne renouvelle pas :
| Option | Conséquence TVA |
|---|---|
| Trouver nouvel exploitant TVA | Pas de remboursement |
| Louer en meublé classique | Remboursement TVA prorata |
| Vendre | Remboursement TVA prorata |
Cas particulier : location saisonnière avec services
Airbnb et para-hôtellerie
Si vous proposez vous-même les 3 prestations para-hôtelières (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil), vous pouvez opter pour l'assujettissement TVA.
| Situation | TVA |
|---|---|
| Location Airbnb simple | Exonérée |
| Location Airbnb + 3 services | Peut être assujettie |
En pratique : Peu de particuliers optent pour ce régime car :
- Gestion TVA complexe
- Pas de TVA à récupérer sur l'achat (bien déjà acquis)
- Loyers majorés de 10% de TVA
Erreurs fréquentes
- Croire que toute location meublée récupère la TVA : Seules les résidences services
- Sous-estimer l'engagement de 20 ans : Rigidité forte
- Ignorer le risque exploitant : Faillites fréquentes dans le secteur
- Oublier les déclarations TVA : Obligations administratives
- Confondre TVA et fiscalité IR : La TVA n'impacte pas le calcul BIC/amortissements
En résumé
| Situation | TVA sur loyers | TVA récupérable |
|---|---|---|
| Location meublée classique | ❌ Exonérée | ❌ Non |
| Location saisonnière | ❌ Exonérée | ❌ Non |
| Résidence services (bail commercial) | ✅ 10% | ✅ 20% sur achat |
Notre recommandation : Pour une location meublée classique, l'exonération de TVA simplifie la gestion. Les résidences services peuvent être intéressantes pour l'économie de TVA à l'achat, mais attention aux risques (exploitant, engagement 20 ans). Quel que soit votre choix, LMNP Facile vous aide à optimiser votre fiscalité et générer vos déclarations (2031/2033, revenus BIC).
Questions fréquentes
La location meublée LMNP est-elle soumise à la TVA ?
Peut-on récupérer la TVA sur un achat LMNP ?
Que se passe-t-il si je revends avant 20 ans en LMNP avec TVA ?
Le bail mobilité est-il soumis à la TVA ?
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