Comprendre le déficit en LMNP
En LMNP au régime réel, un déficit apparaît quand vos charges déductibles dépassent vos recettes locatives. Ce déficit est reportable sans limite de durée sur vos futurs bénéfices de location meublée.
Point clé : Contrairement au déficit foncier (location nue) qui s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700€/an, le déficit LMNP ne s'impute que sur les BIC de même nature.
Source : Article 156 du Code Général des Impôts et BOFiP BOI-BIC-DEF
Les deux types de déficits LMNP
1. Déficit "classique" (hors amortissement)
Ce déficit provient des charges courantes qui dépassent les loyers :
| Charges créant un déficit | Exemple |
|---|---|
| Intérêts d'emprunt | 8 000€ |
| Taxe foncière | 1 500€ |
| Charges de copropriété | 2 000€ |
| Assurance PNO | 300€ |
| Travaux d'entretien | 3 000€ |
| Total charges | 14 800€ |
| Loyers perçus | 10 000€ |
| Déficit | 4 800€ |
Ce déficit de 4 800€ est reportable sur les années suivantes.
2. Excédent d'amortissement (réputé différé)
L'amortissement obéit à une règle spécifique : il ne peut jamais créer de déficit.
Amortissement déductible = MAX(0, Recettes - Charges)
Exemple :
- Loyers : 10 000€
- Charges (hors amortissement) : 6 000€
- Amortissement calculé : 7 000€
Amortissement déductible = 10 000€ - 6 000€ = 4 000€
L'excédent (3 000€) est "réputé différé" et reportable sans limite de durée.
Mécanisme du report
Ordre d'imputation
Chaque année, vos bénéfices LMNP s'imputent dans cet ordre :
- Déficits antérieurs (les plus anciens d'abord)
- Amortissements différés (les plus anciens d'abord)
Exemple sur 3 ans
| Année | Loyers | Charges | Amort. calculé | Résultat | Report |
|---|---|---|---|---|---|
| N | 10 000€ | 14 000€ | 6 000€ | -4 000€ (déficit) | Déficit: 4 000€ |
| N+1 | 12 000€ | 5 000€ | 6 000€ | +1 000€ | Déficit restant: 3 000€ |
| N+2 | 12 000€ | 5 000€ | 6 000€ | +1 000€ | Déficit restant: 2 000€ |
Déficit LMNP vs Déficit foncier
| Critère | Déficit LMNP | Déficit foncier |
|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue |
| Imputation revenu global | ❌ Non | ✅ Oui (10 700€/an max) |
| Durée de report | Illimitée | 10 ans |
| Amortissement | Oui (différé) | Non |
| Régime | BIC réel | Revenus fonciers |
Source : Service-Public.fr - Déficit foncier
Déclaration du déficit
Le déficit LMNP se déclare sur la liasse fiscale 2031 et ses annexes :
- Formulaire 2031 : Résultat fiscal (bénéfice ou déficit)
- Annexe 2033-B : Tableau de suivi des déficits reportables
- Déclaration 2042-C-PRO : Report du résultat sur votre déclaration de revenus
Le déficit apparaît en case 5NY (ou 5OY pour le conjoint) de la 2042-C-PRO.
Formulaires disponibles sur impots.gouv.fr
Cas particuliers
Cessation d'activité
Si vous vendez votre unique bien LMNP et cessez toute activité de location meublée, les déficits non imputés sont définitivement perdus.
Conseil : Avant de vendre, vérifiez si vous pouvez utiliser les déficits reportables.
Passage en LMP
Si vous passez du statut LMNP au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), les déficits LMNP antérieurs ne sont pas transférables. Ils restent imputables uniquement sur d'éventuels revenus LMNP futurs.
Décès du contribuable
Les déficits reportables sont transmis aux héritiers qui poursuivent l'activité de location meublée.
Erreurs fréquentes
- Croire que l'amortissement crée un déficit : Non, il est plafonné au bénéfice avant amortissement
- Vouloir imputer le déficit LMNP sur son salaire : Impossible, uniquement sur les BIC de même nature
- Oublier de reporter les déficits chaque année : Ils ne sont pas automatiques, il faut les déclarer
- Confondre avec le déficit foncier : Règles totalement différentes
En résumé
| Situation | Traitement |
|---|---|
| Charges > Loyers | Déficit reportable sans limite |
| Amortissement > Bénéfice | Excédent différé sans limite |
| Vente du bien | Déficit perdu si cessation totale |
| Passage en LMP | Déficit LMNP non transférable |
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Questions fréquentes
Combien de temps peut-on reporter un déficit LMNP ?
Le déficit LMNP s'impute-t-il sur le salaire ?
L'amortissement peut-il créer un déficit LMNP ?
Que devient le déficit LMNP si je vends mon bien ?
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