SCI ou LMNP : quel statut pour investir en meublé ?
Deux véhicules d'investissement, deux logiques différentes. La SCI privilégie la transmission du patrimoine. Le LMNP optimise la fiscalité au quotidien. Voici comment choisir.
SCI vs LMNP : le comparatif
| Critère | SCI à l'IS | LMNP (nom propre) |
|---|---|---|
| Création | 500-2 000€ + statuts | Gratuit (formulaire P0i) |
| Comptabilité annuelle | 1 500-3 000€/an | 49-600€/an |
| Imposition des revenus | IS 15-25% | IR (TMI + 17,2% PS) |
| Amortissement du bien | Oui | Oui |
| Déduction des charges | Oui | Oui (régime réel) |
| Déficits reportables | Illimité (IS) | 10 ans (BIC) |
| Plus-value à la revente | Professionnelle (IS) | Particuliers (exonération 22-30 ans) |
| Double imposition | Oui (IS + dividendes) | Non |
| Transmission | Donation de parts (souple) | Donation/succession classique |
| Location meublée | Passage IS obligatoire | Nativement compatible |
| Simplicité | Complexe (AG, statuts, PV) | Simple |
Quand choisir la SCI
- Patrimoine immobilier important (5+ biens)
- Objectif de transmission familiale
- Investissement à plusieurs (hors couple)
- Stratégie de capitalisation long terme
- Budget comptabilité > 1 500€/an accepté
Quand choisir le LMNP
- 1 à 3 biens en location meublée
- Optimisation fiscale immédiate (amortissements)
- Investissement en couple (régime commun)
- Revente envisagée (plus-value des particuliers)
- Simplicité administrative maximale
- Budget comptable réduit (49€ avec LMNP Facile)
Le piège : location meublée en SCI
SCI + meublé = passage à l'IS obligatoire
Une SCI qui exerce une activité commerciale (location meublée) perd automatiquement le régime des sociétés de personnes et bascule à l'impôt sur les sociétés (IS). Conséquences :
- • Double imposition : IS sur les bénéfices + IR sur les dividendes
- • Plus-value professionnelle à la revente (pas d'exonération après 22 ans)
- • Comptabilité d'engagement obligatoire (plus lourde et plus chère)
- • Perte du régime LMNP et de ses avantages spécifiques
Exception : la location meublée est tolérée si elle reste occasionnelle et représente moins de 10% du chiffre d'affaires total de la SCI.
Plus-value à la revente : la grande différence
SCI à l'IS
Plus-value = Prix de vente − Valeur nette comptable (après amortissements). Imposée à l'IS (15-25%), puis à l'IR sur les dividendes si distribution.
LMNPPlus avantageux
Régime des plus-values des particuliers avec abattements pour durée de détention. Exonération totale d'IR après 22 ans.
Questions fréquentes
Peut-on faire du LMNP en SCI ?
Techniquement oui, mais c'est fortement déconseillé. Une SCI qui fait de la location meublée est automatiquement soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui supprime les avantages du LMNP (amortissement + régime des particuliers). La location meublée occasionnelle (< 10% du CA) est tolérée.
SCI à l'IS ou LMNP : lequel est le plus avantageux ?
Pour 1 à 3 biens, le LMNP est généralement plus avantageux : pas de double imposition, plus-value des particuliers (exonération après 22-30 ans), simplicité comptable. La SCI à l'IS se justifie pour des patrimoines importants (5+ biens) ou pour la transmission familiale.
Comment transmettre un bien LMNP ?
En LMNP (nom propre), la transmission se fait par donation ou succession classique. C'est moins souple qu'une SCI où l'on peut transmettre des parts progressivement. Mais la fiscalité de la plus-value est plus favorable en LMNP (régime des particuliers).
Quels sont les frais de création d'une SCI ?
La création d'une SCI coûte entre 500€ et 2 000€ (rédaction des statuts, publication légale, immatriculation). En LMNP, la création d'activité est gratuite (formulaire P0i). À cela s'ajoutent les frais comptables annuels : 1 500-3 000€ pour une SCI vs 49-600€ pour un LMNP.
Peut-on passer d'une SCI à un LMNP ou inversement ?
Passer d'un LMNP à une SCI nécessite d'apporter le bien à la société (frais de notaire + droits d'enregistrement). L'inverse est encore plus coûteux. Il vaut mieux bien choisir dès le départ.