Réforme LMNP 2026 : ce qui change

Ce qui change avec la réforme LMNP 2026

La loi de finances 2025 (article 24) a modifié une règle fondamentale du LMNP : les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien.

Concrètement, cela augmente la plus-value imposable et donc l'impôt à payer au moment de la cession.

Ce qui ne change pas : le statut LMNP existe toujours, le régime réel reste accessible, les amortissements restent déductibles des revenus locatifs chaque année.

Avant / après la réforme

La réintégration des amortissements : comment ça marche

Le mécanisme

Avant la réforme, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value était le prix d'achat d'origine. Les amortissements déduits pendant la location n'avaient aucun impact sur la plus-value.

Désormais, le prix d'acquisition est diminué du montant des amortissements déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value.

Exemple chiffré

Situation : Appartement acheté 200 000€, 10 ans de location, 60 000€ d'amortissements déduits, revendu 250 000€.

Ancien calcul :

Plus-value = 250 000 − 200 000 = 50 000€

Nouveau calcul :

Plus-value = 250 000 − (200 000 − 60 000) = 110 000€

Différence d'impôt (TMI 30%, après 10 ans de détention — abattement IR 30%, abattement PS 8,25%) :

Soit environ 17 400€ d'impôt supplémentaire dans cet exemple.

Les trois exceptions exonérées

La loi prévoit trois catégories de biens non concernés par la réintégration :

1. Résidences étudiantes (articles L. 631-12 à L. 631-14 du Code de la construction)
2. Résidences seniors (résidences-services pour personnes âgées ou handicapées)
3. EHPAD (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes)

Si votre bien entre dans l'une de ces catégories, le calcul de la plus-value reste inchangé.

L'amortissement reste-t-il intéressant ?

Oui, dans la grande majorité des cas. Voici pourquoi :

L'avantage pendant la détention reste entier

Chaque année, les amortissements réduisent votre bénéfice imposable. Pour un bien de 200 000€, c'est environ 6 000€/an de charges non décaissées qui diminuent votre impôt.

Sur 10 ans, à une TMI de 30% + 17,2% de PS :

Économie totale = 60 000€ × 47,2% = 28 320€

Le surcoût à la revente est atténué par les abattements

Les abattements pour durée de détention réduisent significativement l'impact :

• Après 22 ans : exonération totale d'IR
• Après 30 ans : exonération totale (IR + PS)

Pour un investisseur long terme, la réintégration a un impact limité voire nul.

Le bilan reste positif

Stratégies post-réforme

1. Privilégier la détention longue

Plus vous détenez le bien longtemps, plus les abattements pour durée de détention compensent la réintégration. Au-delà de 22 ans, l'IR sur la plus-value est exonéré.

2. Continuer à amortir

L'avantage fiscal annuel des amortissements reste supérieur au surcoût potentiel à la revente, sauf en cas de revente très rapide (moins de 5 ans).

3. Considérer les biens exonérés

Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD bénéficient de la double exonération : amortissements pendant la détention + pas de réintégration à la revente.

4. Anticiper le calcul de plus-value

Avant de vendre, simulez votre imposition avec et sans réintégration pour choisir le meilleur moment.

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Erreurs à éviter

1. Croire que le LMNP est "mort" : Le statut reste très avantageux, surtout pour les investisseurs qui conservent leur bien plus de 15 ans
2. Arrêter d'amortir : L'amortissement reste la meilleure optimisation fiscale pendant la détention
3. Paniquer et vendre précipitamment : Le surcoût fiscal à la revente est généralement inférieur aux économies réalisées pendant la location
4. Confondre avec la suppression du LMNP : Seul le calcul de la plus-value change, pas le régime fiscal en lui-même

En résumé

Pour aller plus loin

• Calcul des amortissements LMNP — comprendre l'amortissement par composants
• Plus-value LMNP — le calcul complet de la plus-value
• SCI ou LMNP : que choisir ? — comparatif des structures
• LMNP pour les nuls — guide complet pour débuter
• Simulateur de plus-value — estime ton impôt à la revente

Notre recommandation : Continuez à déclarer au régime réel et à amortir votre bien. L'avantage fiscal annuel reste considérable, et les abattements pour durée de détention protègent les investisseurs long terme.

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