Qu'est-ce que l'indivision en LMNP ?
L'indivision est la situation juridique où plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune possédant une quote-part (fraction) de la propriété.
Cas fréquents d'indivision LMNP :
- Couple non marié achetant ensemble
- Couple marié sous séparation de biens
- Héritage entre frères et sœurs
- Investissement entre amis ou associés
Principe fiscal : une déclaration par indivisaire
Contrairement à une SCI, l'indivision n'a pas de personnalité juridique. Chaque indivisaire :
- Déclare individuellement sa quote-part des revenus
- A son propre numéro SIRET
- Dépose sa propre liasse fiscale 2031/2033
- Choisit son propre régime fiscal (micro ou réel)
| Élément | Indivision | SCI |
|---|---|---|
| Personnalité juridique | Non | Oui |
| Nombre de déclarations | 1 par indivisaire | 1 pour la SCI |
| SIRET | 1 par indivisaire | 1 pour la SCI |
| Régime fiscal | Choix individuel | Commun à tous |
Étape 1 : Inscription au Greffe
Chaque indivisaire doit s'inscrire
Rendez-vous sur le Guichet Unique INPI pour créer votre activité LMNP.
Informations à fournir :
| Champ | Valeur |
|---|---|
| Type d'activité | Location de logements meublés non professionnelle |
| Code APE | 6820A (Location de logements) |
| Adresse d'activité | Adresse du bien OU votre domicile |
| Quote-part | Votre % de détention |
Vous recevrez
- Un numéro SIRET personnel
- Un avis de situation INSEE
⚠️ Important : Les deux conjoints doivent s'inscrire séparément, même s'ils vivent ensemble.
Étape 2 : Répartition des revenus et charges
Principe de la quote-part
Chaque indivisaire déclare les revenus et charges au prorata de ses droits.
Exemple : Indivision 50/50
| Élément | Total | Indivisaire A (50%) | Indivisaire B (50%) |
|---|---|---|---|
| Loyers annuels | 12 000€ | 6 000€ | 6 000€ |
| Intérêts emprunt | 3 000€ | 1 500€ | 1 500€ |
| Taxe foncière | 1 200€ | 600€ | 600€ |
| Charges copro | 1 800€ | 900€ | 900€ |
| Amortissements | 6 000€ | 3 000€ | 3 000€ |
Quotes-parts inégales
Les quotes-parts peuvent être différentes (ex: 70/30, 60/40).
Exemple : Indivision 60/40
| Élément | Total | Indivisaire A (60%) | Indivisaire B (40%) |
|---|---|---|---|
| Loyers | 12 000€ | 7 200€ | 4 800€ |
| Charges totales | 10 000€ | 6 000€ | 4 000€ |
| Résultat | 2 000€ | 1 200€ | 800€ |
La répartition doit correspondre aux droits réels de propriété figurant dans l'acte d'acquisition.
Étape 3 : Choix du régime fiscal
Chaque indivisaire choisit librement
| Indivisaire | Peut choisir |
|---|---|
| A | Micro-BIC |
| B | Régime réel |
Cas fréquent : Un conjoint avec d'autres revenus BIC peut préférer le micro-BIC, tandis que l'autre opte pour le réel pour bénéficier des amortissements.
Conditions du micro-BIC en indivision
Le seuil de 77 700€ s'apprécie par indivisaire :
| Situation | Seuil micro-BIC |
|---|---|
| Indivisaire A (50% de 80 000€) | 40 000€ < 77 700€ ✅ |
| Indivisaire B (50% de 80 000€) | 40 000€ < 77 700€ ✅ |
Si l'indivision génère 160 000€ de loyers en 50/50, chaque indivisaire perçoit 80 000€ et dépasse le seuil → régime réel obligatoire.
Étape 4 : Déclaration fiscale
Liasse 2031/2033 (régime réel)
Chaque indivisaire au régime réel dépose sa propre liasse fiscale :
Sur le formulaire 2031 :
- Case "Exploitation en indivision" : Oui
- Quote-part : XX%
- Noms des autres indivisaires
Sur les annexes 2033 :
- Tous les montants correspondent à votre quote-part
- Bilan et compte de résultat à votre quote-part
Déclaration 2042-C-PRO
Chaque indivisaire reporte son résultat personnel sur sa déclaration de revenus :
| Case | Contenu |
|---|---|
| 5NK | Bénéfice régime réel (quote-part) |
| 5NY | Déficit régime réel (quote-part) |
| 5ND | Revenus micro-BIC (quote-part) |
Cas particulier : couple marié ou pacsé
Régime de communauté
Si le bien est un bien commun (acquis pendant le mariage sous communauté), les revenus sont déclarés sur la déclaration commune mais chaque époux peut avoir son régime fiscal propre.
Régime de séparation de biens
Si le bien est acquis en indivision (séparation de biens, avant mariage, etc.), chaque conjoint :
- A son propre SIRET
- Dépose sa propre liasse 2031 (si régime réel)
- Déclare sa quote-part
Source : BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20
Gestion pratique de l'indivision
Compte bancaire
Recommandé : Ouvrir un compte bancaire joint dédié à l'indivision pour :
- Recevoir les loyers
- Payer les charges communes
- Simplifier la comptabilité
Convention d'indivision
Facultative mais fortement conseillée, elle précise :
- Les quotes-parts de chacun
- Les règles de gestion (travaux, location, vente)
- La répartition des charges
- Les modalités de sortie
Peut être rédigée par un notaire ou sous seing privé.
Emprunt en indivision
Si l'emprunt est commun, les intérêts sont répartis selon les quotes-parts, pas selon qui rembourse effectivement.
| Situation | Répartition intérêts |
|---|---|
| Emprunt commun 50/50 | 50% chacun |
| Un seul emprunte | 100% pour l'emprunteur |
| Quotes-parts 70/30 | 70% / 30% |
Erreurs fréquentes
- Un seul SIRET pour le couple : Chaque indivisaire doit avoir son propre SIRET
- Une seule liasse 2031 : Il faut une liasse par indivisaire au régime réel
- Répartition arbitraire : La répartition doit suivre les quotes-parts réelles
- Oublier de cocher "indivision" : Case obligatoire sur le 2031
- Mélanger les régimes : C'est autorisé, mais chacun gère sa propre déclaration
Exemple complet
Situation : Marie et Paul achètent un appartement en indivision 50/50 pour le louer meublé.
| Données | Montant total |
|---|---|
| Prix d'achat | 200 000€ |
| Loyers annuels | 10 000€ |
| Charges totales | 4 000€ |
| Amortissements | 5 000€ |
Déclaration de Marie (50%)
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers (50%) | 5 000€ |
| Charges (50%) | 2 000€ |
| Amortissements (50%) | 2 500€ |
| Résultat | 500€ |
Déclaration de Paul (50%)
| Élément | Montant |
|---|---|
| Loyers (50%) | 5 000€ |
| Charges (50%) | 2 000€ |
| Amortissements (50%) | 2 500€ |
| Résultat | 500€ |
Chacun déclare 500€ de bénéfice sur sa 2042-C-PRO (case 5NK).
En résumé
| Obligation | Par indivisaire |
|---|---|
| Inscription Greffe | ✅ Oui |
| Numéro SIRET | ✅ Propre à chacun |
| Liasse 2031/2033 | ✅ Si régime réel |
| Déclaration 2042-C-PRO | ✅ Oui |
| Choix régime fiscal | ✅ Libre |
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Questions fréquentes
Faut-il un SIRET par indivisaire en LMNP ?
Comment répartir les revenus LMNP en indivision ?
Les indivisaires peuvent-ils choisir des régimes fiscaux différents ?
Comment calculer les amortissements en indivision LMNP ?
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