Bordeaux a connu une hausse spectaculaire des prix entre 2017 et 2022 (+40%) suite à l'arrivée de la LGV (Paris en 2h). Le marché s'est depuis corrigé de 5-8%, offrant des points d'entrée plus intéressants. La ville attire toujours fortement les Parisiens en reconversion et les étudiants (100 000). L'encadrement des loyers est en vigueur depuis 2022 à Bordeaux Métropole, ce qui stabilise le marché locatif.
Bien recommandé : T2 de 35-45 m² à Saint-Michel ou Bastide — meilleur rendement post-correction des prix
Quartier populaire en gentrification rapide, marché des Capucins. Prix encore abordables pour l'hypercentre
Quartier branché, antiquaires, restaurants. Clientèle jeunes couples et cadres. Forte demande
Quartier étudiant historique, tram B. Demande étudiante constante, petites surfaces idéales
En plein développement (Darwin, Niel). Prix 20-30% sous la rive gauche. Potentiel de plus-value important
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Bordeaux. Quote-part terrain : 25%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
La correction post-LGV offre des opportunités à Bordeaux. La rive droite (Bastide, Cenon) est sous-évaluée : prix 20-30% sous la rive gauche pour des loyers qui convergent. Saint-Michel est le meilleur rapport rendement/emplacement du centre-ville.
L'encadrement est en vigueur depuis juillet 2022 sur les 28 communes de Bordeaux Métropole. Les loyers meublés bénéficient d'une majoration par rapport aux nus. En pratique, les plafonds sont assez généreux sur les petites surfaces et n'empêchent pas un bon rendement. Vérifiez les loyers de référence sur le simulateur de Bordeaux Métropole.
La rive droite (Bastide, Cenon, Lormont) offre des prix 20-30% inférieurs à la rive gauche pour une demande locative en hausse. Le tramway A connecte la Bastide à l'hypercentre en 5 minutes. La rive droite est le pari à moyen terme : valorisation attendue avec les aménagements en cours. La rive gauche reste plus sûre pour du patrimonial.
Oui. La correction de 5-8% des prix bordelais a ramené le marché à des niveaux plus rationnels. La ville continue d'attirer 10 000 nouveaux habitants par an. Le ratio prix/loyer s'est amélioré, rendant le LMNP plus intéressant qu'en 2021-2022. Les quartiers en développement (Bastide, Euratlantique) ont le plus fort potentiel de rattrapage.