Compare la somme de tes charges réelles + amortissements avec 50 % de tes loyers. Si le total dépasse 50 %, le régime réel est plus avantageux. Notre comparateur gratuit fait le calcul.
Pour choisir entre micro-BIC et régime réel, tu dois comparer le montant de l'abattement forfaitaire (50 % de tes loyers) avec la somme de tes charges réelles et amortissements. Si charges + amortissements > 50 % des loyers, le réel est plus avantageux. C'est aussi simple que cela.
Les charges à prendre en compte sont : les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, la taxe foncière, l'assurance PNO (propriétaire non occupant), les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion, l'entretien et les petites réparations, les honoraires comptables et la CFE. À cela s'ajoutent les amortissements du bien (par composants) et du mobilier.
Pour un bien acheté à crédit, les intérêts d'emprunt seuls représentent souvent 3 à 5 % du capital restant dû la première année. Sur un emprunt de 150 000 €, cela peut représenter 4 500 €. Ajoutez la taxe foncière (1 000-3 000 €), l'assurance (300-600 €), les amortissements (5 000-7 000 €) et tu arrives facilement à 10 000-15 000 € de déductions. Bien plus que 50 % de tes loyers dans la plupart des cas.
Notre comparateur gratuit te permet de saisir tes chiffres réels et d'obtenir en 30 secondes la comparaison précise micro-BIC vs réel, avec le montant exact de l'économie d'impôt. Dans 90 % des cas, le réel est plus avantageux.
Le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC en LMNP, surtout si tu as un crédit. Les amortissements + charges réelles dépassent généralement l'abattement de 50 %.
Le seuil du micro-BIC en LMNP est de 77 700 € de recettes annuelles. Au-dessus, le régime réel est obligatoire. La plupart des LMNP sont largement en dessous.
Pour passer au régime réel, envoie une lettre d'option à ton SIE avant le 1er février. Lors de la première déclaration, le dépôt de la liasse vaut option automatique.