Le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC en LMNP, surtout si tu as un crédit. Les amortissements + charges réelles dépassent généralement l'abattement de 50 %.
Le choix entre micro-BIC et régime réel est la décision fiscale la plus importante pour un LMNP. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur tes recettes locatives : tu es imposé sur la moitié de tes loyers. Le régime réel te permet de déduire tes charges réelles et tes amortissements, ce qui réduit souvent le résultat imposable bien en dessous de 50 %.
Le micro-BIC est avantageux uniquement si tes charges réelles + amortissements représentent moins de 50 % de tes loyers. En pratique, c'est rare. Dès que tu as un crédit immobilier (intérêts déductibles), une taxe foncière, une assurance et l'amortissement du bien, tu dépasses généralement 50 % facilement. La règle empirique : si tu as acheté à crédit, le réel est quasi systématiquement meilleur.
Prenons un exemple chiffré : 12 000 € de loyers annuels. En micro-BIC, base imposable = 6 000 €. En réel avec 3 500 € de charges et 5 500 € d'amortissements, base imposable = 3 000 €. Avec une TMI de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie annuelle est de (6 000 - 3 000) x 47,2 % = 1 416 €.
Le seul avantage du micro-BIC est sa simplicité : pas de liasse fiscale à produire. Mais avec un outil comme LMNP Facile qui génère la liasse en 10 minutes pour 49 €, cette simplicité ne vaut plus l'économie d'impôt sacrifiée.
Compare la somme de tes charges réelles + amortissements avec 50 % de tes loyers. Si le total dépasse 50 %, le régime réel est plus avantageux. Notre comparateur gratuit fait le calcul.
Pour passer au régime réel, envoie une lettre d'option à ton SIE avant le 1er février. Lors de la première déclaration, le dépôt de la liasse vaut option automatique.
Le seuil du micro-BIC en LMNP est de 77 700 € de recettes annuelles. Au-dessus, le régime réel est obligatoire. La plupart des LMNP sont largement en dessous.