Pour passer au régime réel, envoie une lettre d'option à ton SIE avant le 1er février. Lors de la première déclaration, le dépôt de la liasse vaut option automatique.
Le passage du micro-BIC au régime réel se fait par une lettre d'option adressée à ton Service des Impôts des Entreprises (SIE). Cette lettre doit être envoyée avant le 1er février de l'année pour laquelle tu souhaites que le régime réel s'applique. Par exemple, pour déclarer tes revenus 2026 au réel, tu dois envoyer la lettre avant le 1er février 2026.
Si c'est ta première déclaration LMNP, tu peux opter directement pour le réel en déposant ta première liasse fiscale, sans courrier préalable. Le simple fait de déposer une liasse 2031/2033 vaut option pour le réel. C'est le cas le plus courant et le plus simple.
L'option pour le régime réel est valable 1 an et reconductible tacitement. Tu restes au réel tant que tu ne fais pas la démarche inverse. Pour revenir au micro-BIC, tu dois envoyer une lettre de renonciation à ton SIE avant le 1er février de l'année de changement. En pratique, très peu de LMNP reviennent au micro une fois qu'ils ont goûté au réel.
Le passage du réel au micro-BIC n'est pas anodin : tu perds le bénéfice des amortissements en cours et du stock d'amortissements différés. Avant de changer, fais bien le calcul comparatif sur les années à venir, pas seulement sur l'année en cours.
Le régime réel est presque toujours plus avantageux que le micro-BIC en LMNP, surtout si tu as un crédit. Les amortissements + charges réelles dépassent généralement l'abattement de 50 %.
Compare la somme de tes charges réelles + amortissements avec 50 % de tes loyers. Si le total dépasse 50 %, le régime réel est plus avantageux. Notre comparateur gratuit fait le calcul.
Le seuil du micro-BIC en LMNP est de 77 700 € de recettes annuelles. Au-dessus, le régime réel est obligatoire. La plupart des LMNP sont largement en dessous.