Le marché locatif meublé à Périgueux offre de belles opportunités avec un rendement brut moyen attractif de 6,8 %. Bien que la ville ne soit pas en zone tendue, la demande locative reste soutenue grâce à la présence du Campus Périgord (IUT, IFSI) et du centre hospitalier, attirant étudiants et jeunes actifs. Avec un prix d'achat moyen très accessible de 1 600 €/m² et un loyer meublé autour de 9 €/m², Périgueux se positionne comme un marché de rendement sécurisant. L'offre en meublé de qualité est encore limitée face à une demande croissante, notamment pour les petites surfaces rénovées proches des commodités et des pôles d'enseignement. C'est le moment d'y investir.
À Périgueux, l'offre et la demande locative présentent un équilibre intéressant pour les investisseurs en LMNP. La demande est principalement portée par les étudiants du Campus Périgord, qui regroupe l'IUT, l'INSPE et l'IFSI, mais aussi par les jeunes actifs et le personnel soignant du Centre Hospitalier de Périgueux. Face à ce public à la recherche de logements clés en main, l'offre de meublés de qualité et bien isolés reste insuffisante. Les locataires ciblent en priorité le centre historique pour son dynamisme et les quartiers périphériques bien desservis par le réseau de bus Péribus. Investir dans un studio ou un T2 bien rénové garantit ainsi une vacance locative minimale, à condition de proposer des prestations modernes qui se démarquent de l'offre vieillissante existante. Concernant l'évolution des prix immobiliers pour la période 2023-2026, Périgueux se caractérise par une grande stabilité, loin de la volatilité des grandes métropoles de Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen abordable de 1 600 €/m², le ticket d'entrée est particulièrement doux, permettant de générer un rendement brut moyen de 6,8 %. Dans un contexte national de taux d'intérêt fluctuants, cette accessibilité protège ton capital. Les projections indiquent une légère valorisation des biens bénéficiant d'un excellent DPE (A à D), tandis que les passoires thermiques, nombreuses dans le parc ancien de la préfecture de la Dordogne, subiront une décote. C'est une opportunité pour les investisseurs prêts à faire du déficit foncier ou des travaux de rénovation énergétique avant de basculer en LMNP au réel. Enfin, les perspectives et projets urbains de Périgueux renforcent son attractivité à moyen terme. Le vaste projet d'aménagement du pôle d'échange multimodal (PEM) autour de la gare transforme le quartier en un véritable centre d'affaires et de vie, dynamisant le marché locatif de ce secteur. De plus, les initiatives de la municipalité pour végétaliser le centre-ville et développer les mobilités douces, comme la Voie Verte des berges de l'Isle, améliorent considérablement le cadre de vie. Ces aménagements urbains, couplés au développement du tourisme patrimonial et gastronomique tout au long de l'année, offrent également des perspectives intéressantes pour une stratégie hybride mêlant location étudiante de septembre à juin et location courte durée l'été.
Bien recommandé : T2 de 35 à 45 m² — idéal pour capter jeunes actifs, personnel hospitalier et étudiants disposant d'un budget confortable, limitant ainsi le turn-over.
Le cœur battant de Périgueux. Très prisé par les jeunes actifs et les étudiants cherchant la proximité des commerces, des bars et de la cathédrale. Idéal pour un investissement combinant location étudiante et courte durée l'été.
En pleine mutation avec le pôle d'échange multimodal. Ce secteur attire les actifs mobiles et les travailleurs de passage. Excellente desserte Péribus. C'est un quartier d'avenir offrant de belles opportunités de revalorisation.
Quartier résidentiel paisible situé stratégiquement entre le centre-ville et le Campus Périgord. Très recherché par les étudiants de l'IUT et de l'IFSI. Investir ici garantit une forte rentabilité et une demande constante.
Quartier prisé, calme et verdoyant, abritant la tour de Vésone. Il attire une clientèle de jeunes actifs, de couples et de professionnels de santé grâce à sa proximité avec le centre hospitalier de Périgueux.
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Périgueux. Quote-part terrain : 15%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
Concentre-toi sur l'axe reliant le Campus Périgord au centre-ville, notamment le quartier Clos-Chassaing. Les étudiants de l'IUT et de l'IFSI cherchent des logements clés en main avec un bon DPE. Évite les grandes surfaces sans extérieur ou sans parking. Privilégie un T2 bien rénové : tu limiteras le turn-over tout en t'assurant un rendement sécurisé.
Périgueux s'adresse en priorité à un profil d'investisseur axé sur le rendement locatif, disposant d'un budget modéré. Avec un prix au mètre carré tournant autour de 1 600 €, il est tout à fait possible d'acquérir un bien sans s'endetter lourdement. Si tu cherches à générer du cash-flow positif ou à te constituer un premier patrimoine immobilier avec un effort d'épargne minime, cette préfecture de la Dordogne est un excellent terrain de jeu. Le LMNP au régime réel y prend tout son sens, car il permet d'amortir le bâti et les travaux, neutralisant ainsi la fiscalité sur tes revenus locatifs pendant de nombreuses années. Ce n'est pas un marché de pure spéculation patrimoniale, mais un marché de rente sécurisée. Concernant ta stratégie d'achat et de location, la clé à Périgueux est la montée en gamme. Le parc immobilier local est vieillissant. En achetant une passoire thermique à rénover, tu pourras négocier le prix d'achat à la baisse, optimiser ton DPE et proposer un meublé coup de cœur. Cible particulièrement les studios et T2 proches des lignes de bus Péribus desservant le Campus Périgord et le Centre Hospitalier. Une stratégie hybride est également très performante : louer à un étudiant en bail mobilité de 9 ou 10 mois de septembre à juin, puis basculer en location courte durée (Airbnb, Booking) pendant la haute saison touristique estivale pour booster ton rendement au-delà des 6,8 % moyens. Enfin, certaines erreurs fréquentes doivent être évitées pour réussir ton investissement à Périgueux. La première est de sous-estimer l'importance du DPE. La législation se durcit, et les locataires sont de plus en plus attentifs à leurs factures énergétiques. N'achète pas un bien classé G sans avoir chiffré précisément les travaux d'isolation. La seconde erreur est de s'éloigner des axes de transports ou de cibler des quartiers trop excentrés, comme les zones purement pavillonnaires de l'agglomération, pour de la petite surface : les étudiants et jeunes actifs veulent tout faire à pied, à vélo ou en bus. Reste concentré sur le Centre, Vésone, la Gare ou Clos-Chassaing.
À Périgueux, la fiscalité locale doit être étudiée avant tout investissement en LMNP. Le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties s'élève à environ 55,75 % pour la part communale, ce qui représente une pression fiscale relativement haute, typique des villes moyennes préfectures. Il est indispensable d'intégrer ce coût dans ton plan de financement pour calculer ton rendement net réel. Concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), obligatoire pour tout loueur en meublé, la base minimum est fixée par l'agglomération du Grand Périgueux. Pour un chiffre d'affaires inférieur à 10 000 €, compte en moyenne entre 150 et 250 € par an selon l'emplacement exact de ton bien. Bonne nouvelle cependant : en optant pour le régime LMNP au réel, tu pourras déduire l'intégralité de ces impôts locaux (taxe foncière et CFE) de tes recettes locatives. Rapproche-toi du service des impôts des entreprises (SIE) de Périgueux pour confirmer les taux exacts en vigueur l'année de ton achat.
Sur le plan réglementaire, Périgueux offre une grande souplesse aux investisseurs. Contrairement aux grandes métropoles comme Bordeaux ou Paris, Périgueux ne fait pas partie des zones tendues. Il n'y a donc aucun encadrement des loyers en vigueur : tu es libre de fixer le montant de ton loyer meublé à la signature du bail, en te basant sur la moyenne locale de 9 €/m² et les prestations de ton bien. De plus, il n'existe pas, à ce jour, de procédure contraignante de changement d'usage pour transformer un logement classique en meublé de tourisme (Airbnb). Tu dois simplement déclarer ton meublé de tourisme en mairie via le formulaire Cerfa n°14004*04. Attention toutefois à la réglementation nationale sur les passoires thermiques (loi Climat et Résilience) : les biens classés G seront interdits à la location en 2025, et les F en 2028. Le parc ancien de Périgueux étant largement concerné, anticipe ces normes énergétiques dans ton budget travaux.
Périgueux offre un rendement brut bien supérieur (6,8 % contre 3,8 %) et un prix d'achat trois fois moins élevé (1 600 €/m² vs 4 800 €/m²).
Bordeaux bénéficie d'une démographie explosive et d'une demande locative massive, garantissant une forte plus-value patrimoniale que Périgueux n'offre pas.
Absolument. Le quartier de la Gare est en pleine mutation grâce au projet de pôle d'échange multimodal (PEM). Cet aménagement modernise le secteur, améliore les connexions de transport (trains, bus Péribus, vélos) et attire une nouvelle population de jeunes actifs et de travailleurs en mobilité. Investir aujourd'hui dans un T2 autour de la gare permet d'anticiper une revalorisation du quartier tout en bénéficiant de prix d'achat encore très abordables, autour de 1 500 à 1 600 €/m².
Le Campus Périgord, situé au nord-est de la ville, regroupe l'IUT, l'INSPE et l'IFSI. Pour capter ces étudiants, cible les quartiers comme Clos-Chassaing ou le nord du centre-ville, facilement reliés par les lignes de bus de l'agglomération. Les étudiants recherchent massivement des studios ou T1 meublés avec le Wi-Fi inclus et un bon DPE. La colocation meublée dans des T3 ou T4 commence aussi à très bien fonctionner sur ce secteur.
Oui, la location courte durée est très pertinente à Périgueux, surtout en combinant avec un bail étudiant de 9 mois. La ville est la capitale du Périgord Blanc et attire de nombreux touristes l'été pour son patrimoine (Cathédrale Saint-Front, musée Vesunna) et sa gastronomie. En juillet et août, les tarifs à la nuitée augmentent, ce qui permet de booster considérablement le rendement de ton LMNP, compensant ainsi la vacance locative estivale des étudiants.
Non, Périgueux n'est pas située en zone tendue. Contrairement à Bordeaux, la ville n'est soumise à aucun encadrement ni plafonnement des loyers. Tu es totalement libre de fixer le loyer de ton meublé lors de la mise en location. Toutefois, pour éviter la vacance locative, il est conseillé de rester cohérent avec le marché local : un beau meublé rénové se loue en moyenne entre 9 et 12 €/m² selon ses prestations et sa localisation.
Le centre historique, autour de la cathédrale Saint-Front et de la place Taillefer, est très attractif pour les locataires. Cependant, c'est un secteur sauvegardé. Cela signifie que les travaux de rénovation, notamment extérieurs ou sur les menuiseries, sont soumis à l'approbation stricte des Architectes des Bâtiments de France (ABF). Cela peut rallonger les délais et augmenter le coût de ta rénovation énergétique. C'est un excellent choix patrimonial, mais qui demande de l'anticipation.
Le Centre Hospitalier de Périgueux est l'un des plus gros employeurs du département de la Dordogne. Il génère un flux constant d'internes en médecine, d'infirmiers en formation et de jeunes médecins remplaçants. Ce public recherche des logements meublés fonctionnels, prêts à vivre, souvent pour des durées de 6 mois à un an. Investir dans un T2 dans le quartier Vésone ou à proximité directe de l'hôpital est une stratégie très sécurisante pour un LMNP.