LMNP vs LMP : quel statut choisir ?
Loueur Meublé Non Professionnel ou Professionnel ? Comparez les deux statuts en détail : conditions, fiscalité, cotisations sociales, plus-value. Tout pour faire le bon choix.
💡 En résumé : Pour 90% des investisseurs, le LMNP reste plus avantageux grâce à l'absence de cotisations sociales et au traitement favorable de la plus-value.
Tableau comparatif LMNP vs LMP
| Critère | LMNP | LMP |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | < 23 000€/an OU < 50% des revenus | ≥ 23 000€/an ET > 50% des revenus |
| Cotisations sociales | Aucune | ~40% du bénéfice |
| Imputation des déficits | Sur BIC meublés uniquement (report 10 ans) | Sur revenu global (sans limite) |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers Amortissements non réintégrés | Régime pro + réintégration Amortissements réintégrés |
| Exonération plus-value | Après 22 ans (IR) Après 30 ans (PS) | Après 5 ans d'activité (si recettes < 90k€) |
| IFI (ex-ISF) | Biens imposables | Exonération possible (si activité principale) |
| Amortissements | ||
| Complexité | Simple | Complexe |
Comment savoir si je suis LMNP ou LMP ?
Vous êtes LMNP si :
- Vos recettes sont inférieures à 23 000€/an
- OU
- Vos recettes représentent moins de 50% des revenus du foyer
Une seule condition suffit pour rester LMNP.
Vous passez LMP si :
- Vos recettes dépassent 23 000€/an
- ET
- Vos recettes dépassent 50% des revenus professionnels du foyer
Les DEUX conditions doivent être réunies pour basculer en LMP.
Exemple concret
Situation 1 : LMNP
- • Recettes meublées : 25 000€
- • Salaires du foyer : 60 000€
- • Total revenus : 85 000€
- • Part meublés : 29% (< 50%)
- → Vous restez LMNP
Situation 2 : LMP
- • Recettes meublées : 30 000€
- • Salaires du foyer : 25 000€
- • Total revenus : 55 000€
- • Part meublés : 55% (> 50%)
- → Vous passez LMP
Avantages et inconvénients de chaque statut
LMNP
✓ Avantages
- • Pas de cotisations sociales
- • Plus-value calculée sans réintégration des amortissements
- • Gestion simplifiée
- • Amortissements déductibles
- • Déficits reportables 10 ans
✗ Inconvénients
- • Déficits non imputables sur revenu global
- • Biens soumis à l'IFI
- • Pas de couverture sociale liée
LMP
✓ Avantages
- • Déficits imputables sur revenu global
- • Exonération IFI possible
- • Exonération plus-value après 5 ans (sous conditions)
- • Couverture sociale (retraite, maladie)
✗ Inconvénients
- • Cotisations sociales ~40% du bénéfice
- • Réintégration des amortissements à la revente
- • Gestion complexe (affiliation SSI)
- • Pas de choix : statut automatique
L'impact majeur : la plus-value à la revente
LMNP : Plus-value des particuliers
- • Plus-value = Prix de vente - Prix d'achat
- • Amortissements NON réintégrés
- • Abattement progressif pour durée de détention
- • Exonération IR après 22 ans
- • Exonération PS après 30 ans
LMP : Plus-value professionnelle
- • Plus-value = Prix de vente - Valeur nette comptable
- • Amortissements RÉINTÉGRÉS
- • Court terme / Long terme selon durée
- • Exonération possible après 5 ans
- • Si recettes < 90 000€ (moyenne 2 ans)
Exemple chiffré de l'impact
Bien acheté 200 000€, revendu 280 000€ après 15 ans. Amortissements déduits : 80 000€.
LMNP
Plus-value imposable : 80 000€
Après abattement 15 ans : ~32 000€
Impôt : ~11 500€
LMP
Plus-value imposable : 160 000€
(80 000€ PV + 80 000€ amortissements)
Impôt : ~50 000€+
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et le LMP (Loueur Meublé Professionnel) sont deux statuts fiscaux pour la location meublée. Le passage en LMP est automatique si vos recettes dépassent 23 000€/an ET représentent plus de 50% des revenus du foyer. Le LMP implique des cotisations sociales mais permet d'imputer les déficits sur le revenu global.
Quand passe-t-on de LMNP à LMP ?
Le passage en LMP se fait automatiquement si DEUX conditions sont réunies simultanément : 1) Vos recettes locatives meublées dépassent 23 000€/an, ET 2) Ces recettes représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Si une seule condition est remplie, vous restez LMNP.
Le LMP est-il plus avantageux que le LMNP ?
Pas forcément. Le LMP permet d'imputer les déficits sur le revenu global et offre une exonération d'IFI, mais impose des cotisations sociales d'environ 40% du bénéfice. De plus, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Pour la majorité des investisseurs, le LMNP reste plus avantageux.
Peut-on choisir entre LMNP et LMP ?
Non, le statut LMP s'applique automatiquement dès que les deux conditions de seuils sont remplies. Vous ne pouvez pas opter pour rester en LMNP si vous dépassez les seuils. La seule solution est de réduire vos recettes locatives ou d'augmenter vos autres revenus professionnels.