Le rendement brut moyen d'un LMNP varie de 3 à 8 % selon la ville. Grâce aux amortissements du régime réel, le rendement net-net (après impôt) est souvent égal au rendement net.
Le rendement moyen d'un investissement LMNP varie considérablement selon la localisation, le type de bien et le mode de location. En rendement brut (loyer annuel / prix d'achat), on observe généralement entre 3 % et 8 % selon les villes. Les grandes métropoles (Paris, Lyon, Bordeaux) affichent des rendements bruts de 3 à 5 %, tandis que les villes moyennes (Saint-Étienne, Limoges, Mulhouse) peuvent atteindre 7 à 10 %.
Le rendement net (après charges) est plus parlant : il représente généralement 60 à 75 % du rendement brut. Pour un rendement brut de 6 %, le rendement net se situe autour de 4 à 4,5 %. Les charges à déduire incluent la taxe foncière, l'assurance, les charges de copropriété, l'entretien et les éventuels frais de gestion.
Le rendement net-net (après fiscalité) est le seul indicateur pertinent pour comparer tes options d'investissement. C'est là que le LMNP au régime réel prend tout son sens : grâce aux amortissements, la fiscalité est souvent nulle pendant les 10 à 20 premières années. Ton rendement net-net est alors égal à ton rendement net, ce qui est exceptionnel comparé à d'autres placements.
Exemple concret : un studio acheté 100 000 € à Lyon, loué 500 €/mois. Rendement brut = 6 %. Charges annuelles = 2 000 €, rendement net = 4 %. Amortissements = 3 500 €, résultat fiscal = 500 €/mois - 167 € charges - 292 € amortissement = quasi zéro. Rendement net-net = 4 %, identique au rendement net.
Tout bien meublé (appartement, maison, chambre) peut être loué en LMNP. Les petites surfaces en centre-ville offrent les meilleurs rendements.
Les zones tendues sont des communes où la demande de logements dépasse l'offre. Elles impactent la quote-part terrain (amortissements), l'encadrement des loyers et le préavis locataire.
Le LMNP au régime réel est un excellent outil de défiscalisation grâce aux amortissements, qui permettent de réduire le résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années.