Carcassonne possède la cité médiévale la plus visitée de France après le Mont-Saint-Michel (2 millions de visiteurs/an). Les prix ultra-bas de la ville basse (1 500€/m²) contrastent avec la fréquentation touristique massive. Le LMNP à Carcassonne joue sur deux tableaux : le résidentiel classique (étudiants, actifs) à petit prix et le saisonnier touristique pour les biens proches de la Cité. C'est un marché de niche très rentable.
Bien recommandé : T2 de 40-55 m² Bastide ou Trivalle — double potentiel résidentiel + tourisme UNESCO
Centre historique XVIIIe, commerces, restaurants. Clientèle résidentielle et touristique
Abords de la Cité UNESCO, ultra-touristique. Potentiel saisonnier exceptionnel
Proximité gare TGV (Toulouse 45 min). Actifs et étudiants, prix bas
Résidentiel calme entre gare et cité. Familles, prix très accessibles
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Carcassonne. Quote-part terrain : 15%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
Carcassonne est un cas unique : patrimoine UNESCO mondial avec des prix de petite ville. Un T2 Trivalle (abords Cité) loué en résidentiel 9 mois + saisonnier 3 mois en été peut atteindre 8-10% brut annualisé. La Bastide Saint-Louis offre le charme XVIIIe à prix plancher. C'est le meilleur rapport patrimoine/prix de France.
Très rentable autour de la Cité en été (juin-septembre). Un T2 Trivalle se loue 500-1 000€/semaine en haute saison. Les 15 semaines estivales peuvent couvrir 8-10 mois de loyer classique. En hiver, la demande tombe presque à zéro. Le mixte résidentiel + saisonnier est la stratégie optimale.
Non, Carcassonne n'est pas en zone tendue. Quote-part terrain de 15% — base amortissable maximisée. Préavis de 3 mois. Pas d'encadrement des loyers. C'est un avantage fiscal pour le LMNP.
Carcassonne a la Cité UNESCO et le potentiel touristique. Narbonne a le littoral (Gruissan, Narbonne-Plage) et un marché résidentiel plus large. Pour du LMNP touristique, Carcassonne est imbattable. Pour du résidentiel pur avec accès plage, Narbonne peut convenir.