Beauvais est la ville de l'aéroport low-cost parisien (Ryanair, Wizz Air). Cette infrastructure génère des emplois et du flux, mais c'est surtout la proximité de Paris (1h en train, 80 km en voiture) et les prix plancher (2 000€/m²) qui fondent l'intérêt LMNP. Avec 10 000 étudiants et une cathédrale gothique spectaculaire (plus haute voûte du monde), la ville offre des rendements de 6-7% avec un accès raisonnable à Paris.
Bien recommandé : T2 de 40-50 m² centre ou gare — report francilien + étudiants, rendement 6-7%
Plus haute cathédrale gothique du monde, commerces. Clientèle mixte
Proximité gare vers Paris Nord. Cadres et actifs en report francilien
École d'ingénieurs UniLaSalle. Étudiants qualifiés, demande stable
Résidentiel calme, familles. Prix très accessibles
Exemple pour un T2 de 40m² acheté au prix moyen du marché.
* Simulation indicative basée sur les moyennes du marché à Beauvais. Quote-part terrain : 15%. TMI 30% + prélèvements sociaux 17,2%.
Beauvais est le meilleur rendement de la grande couronne nord. Un T2 à 50 000€ rapporte 350-400€/mois en LMNP classique. L'aéroport génère des emplois et du flux. UniLaSalle apporte des étudiants ingénieurs solvables. C'est un marché discret mais efficace pour du cash-flow.
Non, Beauvais n'est pas en zone tendue. Quote-part terrain de 15% — base amortissable maximisée. Préavis de 3 mois. Pas d'encadrement des loyers. Les conditions fiscales sont très favorables au LMNP.
Les deux. L'aéroport crée des emplois (3 000 directs) et du flux touristique. Mais il génère du bruit pour les quartiers proches et une image de ville de transit. Pour le LMNP, c'est globalement positif : les employés de l'aéroport et les transitaires cherchent du meublé.
Compiègne est plus chère (2 600€/m²) mais plus prestigieuse (château, forêt) et plus proche de Paris. Beauvais offre de meilleurs rendements et un marché plus large (préfecture, aéroport, université). Pour du rendement, Beauvais. Pour du patrimonial avec accès Paris premium, Compiègne.